I. Einleitung
Der Immobilienkauf in der Türkei ist für ausländische Erwerber grundsätzlich unkompliziert; die rechtlichen Risiken entstehen jedoch meist bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die auf Türkisch als tapu bezeichnet wird. Der Termin beim Grundbuchamt sollte daher nicht als Beginn der Transaktion verstanden werden. Vor Zahlung einer erheblichen Anzahlung sollte der Erwerber seine Erwerbsberechtigung bestätigen, prüfen, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist, das Grundbuch auf Beschränkungen untersuchen und anhand der Unterlagen der Gemeinde feststellen, ob die Immobilie in ihrem tatsächlichen Zustand dem rechtlich genehmigten Projekt entspricht. Soll die Immobilie zugleich für einen Antrag auf türkische Staatsangehörigkeit genutzt werden, ist in dieser Phase zusätzlich eine gesonderte Prüfung der hierfür geltenden Voraussetzungen erforderlich.
II. Erwerbsberechtigung ausländischer Käufer beim Immobilienerwerb in der Türkei
Ausländische natürliche Personen dürfen in der Türkei grundsätzlich Immobilien erwerben, wobei Beschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit, der Lage und gesetzlicher Höchstgrenzen gelten. Das frühere Gegenseitigkeitserfordernis wurde 2012 abgeschafft; der Immobilienerwerb durch Ausländer richtet sich heute im Wesentlichen nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644.
Eine ausländische natürliche Person darf in der Türkei grundsätzlich Immobilien mit einer Gesamtfläche von bis zu 30 Hektar erwerben. Zusätzlich dürfen Erwerbe in einem bestimmten Bezirk 10 Prozent der dort in Privateigentum stehenden Fläche nicht überschreiten. Für Immobilien in militärischen Zonen und ausgewiesenen Sicherheitsgebieten gelten weitere Beschränkungen; hierzu holt die Grundbuchdirektion während des Verfahrens eine Bestätigung der zuständigen Behörde ein.
Für ausländische Gesellschaften und türkische Gesellschaften mit ausländischen Anteilseignern gelten unterschiedliche Vorschriften. Die beabsichtigte Eigentümerstruktur sollte deshalb festgelegt werden, bevor die wirtschaftlichen Bedingungen vereinbart werden.
III. Ablauf des Erwerbs und Zeitpunkt des Eigentumsübergangs
Üblicherweise beginnt das Verfahren mit der Auswahl der Immobilie und der Bestätigung, dass der Käufer sie erwerben darf. Anschließend vereinbaren die Parteien die wirtschaftlichen Bedingungen in einem Angebot oder einer Reservierungsvereinbarung. Die rechtliche Prüfung sollte abgeschlossen sein, bevor eine erhebliche Anzahlung nicht mehr rückzahlbar wird.
Danach werden die Bank- und Devisenunterlagen vorbereitet, gefolgt vom WebTapu-Antrag und der amtlichen Eigentumsübertragung. Weder die Unterzeichnung eines privatschriftlichen Kaufvertrags noch die Zahlung des Kaufpreises oder die Besitzübernahme bewirken den Eigentumsübergang. Das Eigentum wird rechtlich erst erworben, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Jede Zahlungsentscheidung sollte diesen Unterschied berücksichtigen.
IV. Grundbuch- und kommunalrechtliche Prüfung
Prüfung des Grundbuchs
Das Grundbuch ist der Ausgangspunkt der Prüfung. Aus dem aktuellen Grundbuchstand sollte hervorgehen, dass der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist und die Angaben zu Block, Parzelle und selbstständiger Einheit mit der zu erwerbenden Immobilie übereinstimmen. Außerdem ist das Grundbuch auf Hypotheken, Pfändungen, einstweilige Verfügungen, Nießbrauchsrechte, Dienstbarkeiten, Vormerkungen von Verkaufsversprechen und sonstige Beschränkungen zu prüfen.
Auch die Eigentumsform ist von Bedeutung. Bei Wohnungen sollte der Käufer klären, ob Stockwerkseigentum (kat mülkiyeti), eine Stockwerksdienstbarkeit (kat irtifakı) oder eine andere Rechtsform besteht. Die von einem Immobilienmakler vorgelegte Kopie eines Grundbuchdokuments ersetzt nicht die Einsicht in den aktuellen amtlichen Grundbuchstand. Eine abschließende Grundbuchprüfung kurz vor Vollzug ist empfehlenswert.
Unterlagen der Gemeinde, Iskan und nicht genehmigte Änderungen
Ein unbelastetes Grundbuch bedeutet nicht, dass das Gebäude den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entspricht. Die Unterlagen der Gemeinde sind daher gesondert zu prüfen. Je nach Immobilie umfasst dies den bauplanungsrechtlichen Status, die Baugenehmigung, die genehmigten Architekturpläne und die üblicherweise als iskan bezeichnete Nutzungsgenehmigung.
Die Wohnung in ihrem tatsächlichen Zustand ist anschließend mit dem genehmigten Projekt abzugleichen. Häufig anzutreffen sind verglaste Balkone, umgebaute Terrassen, Dachaufbauten, ausgebaute Kellerräume oder ohne Genehmigung in eine Wohnung einbezogene Gemeinschaftsflächen. Solche Änderungen können beim Weiterverkauf, bei der Finanzierung oder bei einer Neuentwicklung Schwierigkeiten verursachen und behördliche Maßnahmen nach sich ziehen. Entscheidend ist nicht allein, ob ein Grundbuchdokument vorhanden ist, sondern ob die erworbene Wohnung der von der Gemeinde genehmigten Wohnung entspricht.
Bauliches Risiko und Erdbebengefahr
Insbesondere in Istanbul ist dem baulichen Risiko besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Weder ein Grundbuchdokument noch eine Nutzungsgenehmigung, eine Baugenehmigung oder eine Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden bestätigen, dass ein Gebäude bei einem künftigen Erdbeben baulich sicher ist. Bei älteren Gebäuden, hochwertigen Erwerbsvorgängen und Gebäuden mit erheblichen baulichen Veränderungen kann eine unabhängige ingenieurtechnische Prüfung der Tragwerks- und Erdbebensicherheit angezeigt sein.
Ferner ist zu prüfen, welche Rechtsstellung die Immobilie nach dem Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten unter Katastrophenrisiko hat. Die bereits erfolgte Einstufung als Risikogebäude oder ein laufendes Verfahren der städtebaulichen Umgestaltung kann zu Abriss, Kosten der Neuentwicklung und einem vorübergehenden Besitzverlust führen. Die als DASK bezeichnete Pflichtversicherung gegen Erdbebenschäden ist ein Versicherungsprodukt und kein Nachweis der baulichen Sicherheit.
V. Zahlung, Devisenumtausch und Transaktionsunterlagen
Devisenkaufbescheinigung und Zeitpunkt der Zahlung
Für ausländische natürliche Personen gilt ein besonderes Devisenverfahren. Die Kaufpreisgelder müssen über das türkische Bankensystem abgewickelt werden; für die Grundbuchtransaktion ist eine Devisenkaufbescheinigung, das Döviz Alım Belgesi oder DAB, einzuholen. Inhaber einer Blauen Karte (Blue Card), die hierfür als ehemalige türkische Staatsangehörige behandelt werden, unterliegen dieser Pflicht nicht.
Das Bankverfahren sollte vor dem Vollzug organisiert werden. Ein Käufer sollte nicht allein deshalb den gesamten Kaufpreis überweisen, weil ein WebTapu-Antrag eingereicht wurde. Soweit es die wirtschaftlichen Bedingungen zulassen, sollte eine erhebliche Zahlung damit abgestimmt werden, dass die Eigentumsübertragung vollzugsbereit ist und die Immobilie auf den Namen des Käufers eingetragen werden kann.
Das verbindliche Sichere Zahlungssystem für Zahlungen bei Immobilienverkäufen soll nach der dreimonatigen Verschiebung durch das Handelsministerium ab dem 1. Oktober 2026 gelten. Transaktionen, deren Vollzug für diesen Tag oder einen späteren Zeitpunkt vorgesehen ist, sollten nach dem neuen Zahlungsmechanismus strukturiert werden.
Unterlagen, Dolmetscher und Vollmachten
Ein ausländischer Käufer benötigt im Allgemeinen einen gültigen Reisepass mit übersetzter und notariell beglaubigter Kopie, eine türkische Steuernummer oder die einschlägige Ausländeridentifikationsnummer sowie die für den Grundbuchantrag erforderlichen Unterlagen. Hinzu kommen die Grundbuchangaben, der von der Gemeinde festgesetzte Immobilienwert, gegebenenfalls die DASK-Unterlagen und die DAB.
Verfügt der Käufer nicht über ausreichende Türkischkenntnisse, kann beim Grundbuchamt ein ermächtigter Dolmetscher erforderlich sein. Die Transaktion kann auch aufgrund einer ordnungsgemäß erteilten Vollmacht abgeschlossen werden. Im Ausland ausgestellte Vollmachten können neben einer türkischen Übersetzung eine Apostille oder konsularische Legalisation erfordern. Wird einem türkischen Rechtsanwalt Vollmacht erteilt, ist kein Dolmetscher erforderlich.
Wertgutachten
Ein Wertgutachten ist nicht mehr allein deshalb erforderlich, weil der Käufer ausländischer Staatsangehöriger ist. Die im März 2019 eingeführte allgemeine Pflicht wurde durch den Grundbuchrunderlass vom 13. Juni 2024 für Transaktionen aufgehoben, die nicht dem Erwerb der Staatsangehörigkeit dienen. Für Erwerbe zur Erlangung der Staatsangehörigkeit gelten die Bewertungsvorschriften fort; hierbei wird der Wert durch das Gutachten eines zugelassenen Bewertungsunternehmens und nicht durch den angegebenen Preis festgestellt. Auch wenn es nicht vorgeschrieben ist, kann ein unabhängiges Wertgutachten bei einem hochwertigen Erwerb sinnvoll sein.
VI. Erwerbskosten im Jahr 2026
Die wichtigste staatliche Abgabe ist die Grundbuchgebühr in Höhe von 4 Prozent des angegebenen Kaufpreises. Sie setzt sich aus einem Käuferanteil von 2 Prozent und einem Verkäuferanteil von 2 Prozent zusammen. Die Parteien können wirtschaftlich vereinbaren, dass eine Seite einen größeren Anteil trägt. Bemessungsgrundlage ist der angegebene Übertragungspreis, der den für die Immobiliensteuer festgesetzten Wert nicht unterschreiten darf.
Die Angabe eines unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegenden Betrags ist erheblich kostspieliger geworden. Nach dem Gesetz Nr. 7566, das am 19. Dezember 2025 in Kraft getreten ist, wird bei Feststellung, dass der angegebene Preis nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspricht, die zusätzliche Gebühr zusammen mit einer Steuerverluststrafe in gleicher Höhe erhoben; zuvor betrug die Strafe 25 Prozent. Der angegebene Preis sollte daher dem tatsächlichen Geschäft entsprechen, und die über das Bankensystem überwiesenen Gelder sollten mit ihm im Einklang stehen.
Zusätzlich fallen Umlauffondsgebühren des Grundbuchamts sowie weitere Gebühren für bestimmte Transaktionen mit ausländischer Beteiligung an. Im Gesamtbudget sollten außerdem Maklerprovision, Rechtsberatungskosten, Notargebühren, Übersetzungskosten, Bankgebühren und DASK berücksichtigt werden. Die Umsatzsteuer hängt vom Verkäufer und der Art der Transaktion ab. Ausländische Käufer, die die einschlägigen Voraussetzungen erfüllen, können bei der Erstlieferung einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie von einer Befreiung profitieren; die ausländische Staatsangehörigkeit allein begründet diese jedoch nicht. Nach Abschluss des Erwerbs sollte der Eigentümer jährliche Immobiliensteuer, Versorgungsentgelte und die als aidat bezeichneten Hausgeldzahlungen einplanen.
VII. Immobilienerwerb zur Erlangung der türkischen Staatsangehörigkeit
Ein ausländischer Investor kann die Voraussetzungen für den Erwerb der türkischen Staatsangehörigkeit erfüllen, indem er qualifizierende Immobilien im Wert von mindestens 400.000 USD erwirbt und im Grundbuch eine dreijährige Veräußerungsbeschränkung eintragen lässt. Der Schwellenwert kann durch eine einzelne Immobilie oder mehrere auf den Namen derselben Person eingetragene Immobilien erreicht werden. Der Wert wird von einem zugelassenen Bewertungsunternehmen zu dem am Bewertungsstichtag geltenden Kurs der Zentralbank festgestellt.
Allein der Erwerb einer Immobilie im Wert von 400.000 USD begründet noch keine Berechtigung. Die Immobilie muss einer qualifizierenden Immobilienart angehören, das heißt, es muss Stockwerkseigentum oder eine Stockwerksdienstbarkeit begründet worden sein oder es muss sich um ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Gebäude handeln. Die Eigentumshistorie, der Verkäufer, die Bewertung, die Zahlungsnachweise und die Grundbuchstruktur können jeweils Einfluss darauf haben, ob die Investition die Voraussetzungen erfüllt; bestimmte Immobilien sind vollständig ausgeschlossen. Ein Investor, der die Staatsangehörigkeit erwerben möchte, sollte daher vor Zahlung einer erheblichen, nicht rückzahlbaren Anzahlung sowohl klären, ob die Immobilie von einem ausländischen Staatsangehörigen rechtmäßig erworben werden darf, als auch, ob die Transaktion für einen Antrag auf Staatsangehörigkeit geeignet ist.
VIII. Gesamtbewertung
Ein Immobilienerwerb in der Türkei kann effizient abgeschlossen werden, wenn die Transaktion sachgerecht strukturiert ist. Entscheidend ist, dass die rechtlichen und kommunalrechtlichen Prüfungen vor der Bindung erheblicher Geldbeträge und nicht erst beim Termin zur Eigentumsumschreibung erfolgen.
Das türkische Recht verpflichtet einen ausländischen Käufer bei einem gewöhnlichen Immobilienerwerb nicht zur Beauftragung eines Rechtsanwalts. Das Grundbuchverfahren erfasst Eigentum und Belastungen; es prüft weder, ob eine Anzahlung hinreichend abgesichert ist, noch, ob eine Wohnung nicht genehmigte Änderungen aufweist oder eine Immobilie für den Erwerb der Staatsangehörigkeit geeignet ist. Diese Fragen gehören nicht zum Aufgabenbereich des Grundbuchamts und verbleiben beim Käufer.
Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen zur türkischen Rechtslage und Praxis mit Stand August 2026 und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung für eine konkrete Transaktion dar.
Diese Übersetzung dient ausschließlich Informationszwecken und kann vom Originaltext abweichen.
