I. Einführung
Die Änderungsverordnung zur Verordnung über den Immobilienhandel, veröffentlicht im Amtsblatt vom 29. April 2026 mit der Nummer 33238, fügte der Verordnung über den Immobilienhandel einen neuen Zusatzartikel 1 zu Zahlungssystemen hinzu. Danach muss bei Immobilienverkäufen, die nach dem 1. Juli 2026 abgeschlossen werden, der Verkaufspreis über das sichere Zahlungssystem gezahlt werden, wenn der Verkaufspreis ganz oder teilweise bar, per Überweisung, elektronischem Geldtransfer oder über andere vom Handelsministerium festzulegende Zahlungsmethoden beglichen wird.
Die Anwendung des neuen Regimes hängt nicht davon ab, ob der Verkaufspreis in einer einzigen Zahlung oder in mehreren Zahlungsphasen geleistet wird. Entscheidend ist, ob die Transaktion als Immobilienverkauf einzuordnen ist und ob der Verkaufspreis über eine der in Zusatzartikel 1 genannten Zahlungsmethoden gezahlt wird. Ein Deposit, eine Anzahlung, ein nicht finanzierter Restbetrag oder eine Überweisung im Grundbuchstadium führt daher nicht allein zu einer anderen Bewertung des Anwendungsbereichs. Der Zusammenhang zwischen Zahlung und Verkaufspreis, die Zahlungsmethode und der rechtliche Charakter der Grundbuchtransaktion sind gemeinsam zu prüfen.
Gleichzeitig hat das Ministerium noch keinen gesonderten Umsetzungsrahmen veröffentlicht, der die technische Funktionsweise und praktischen Verfahren des sicheren Zahlungssystems für Immobilienverkäufe im Einzelnen festlegt. Daher bestehen praktische Unsicherheiten, wie das System mit Banken, Zahlungsinstituten, Grundbuchämtern, finanzierten Transaktionen, Zahlungen ausländischer Käufer und Closing-Dokumenten integriert wird.
II. Anwendungsbereich und Inkrafttreten
Vor diesem Hintergrund ist zunächst zu prüfen, ob die Transaktion vor dem Grundbuchamt als Immobilienverkauf qualifiziert. Zusatzartikel 1 knüpft an die Zahlung eines Immobilienverkaufspreises über bestimmte Zahlungsmethoden an. Das Vorliegen eines Verkaufsvorgangs und eines damit verbundenen Verkaufspreises steht daher im Mittelpunkt der Anwendung des Systems.
Der Anwendungsbereich richtet sich nicht danach, ob die Parteien natürliche Personen, Gesellschaften, Verbraucher, Investoren oder ausländische Personen sind. Maßgeblich sind die rechtliche Natur der Transaktion und der Zusammenhang zwischen der Zahlung und dem Verkaufspreis. Wird der Verkaufspreis ganz oder teilweise bar, per Überweisung, elektronischem Geldtransfer oder über andere vom Ministerium festzulegende Methoden gezahlt, ist die Pflicht zur Nutzung des Zahlungssystems zu prüfen.
Hinsichtlich des Inkrafttretens macht die Übergangsregelung das System für Immobilienverkäufe, die bis zum 1. Juli 2026 abgeschlossen werden, nicht verpflichtend. Für danach abzuschließende Transaktionen sind Zahlungsplan, Grundbuchübertragung, kreditfinanzierte und nicht kreditfinanzierte Beträge sowie die vertragliche Einordnung früherer Deposits oder Anzahlungen innerhalb desselben Transaktionsrahmens zu bewerten.
III. Nicht-Verkaufstransaktionen, familieninterne Übertragungen und Vorauszahlungen
Da die neue Regel an die Begriffe Immobilienverkauf und Verkaufspreis anknüpft, bedürfen Nicht-Verkaufstransaktionen einer gesonderten Behandlung. Schenkungen, Erbübertragungen und ähnliche unentgeltliche Übertragungen sollten, soweit kein Verkaufspreis vorliegt, keine Zahlungspflicht nach Zusatzartikel 1 auslösen.
Das persönliche oder familiäre Verhältnis zwischen den Parteien begründet jedoch für sich genommen keine Ausnahme. Der aktuelle Wortlaut der Verordnung enthält keine ausdrückliche Ausnahme für entgeltliche Immobilienverkäufe zwischen Verwandten ersten Grades. Wird eine familieninterne Transaktion daher als Verkauf vor dem Grundbuchamt durchgeführt und der Verkaufspreis über eine in Zusatzartikel 1 genannte Zahlungsmethode gezahlt, sollte sie nicht allein wegen des Verwandtschaftsverhältnisses als außerhalb des Systems behandelt werden.
Bei Tauschgeschäften, Verkaufsversprechen, Übertragungen von Miteigentumsanteilen und gemischten Zahlungsstrukturen ist der Zusammenhang zwischen dem rechtlichen Charakter der Grundbuchtransaktion und der Zahlung entscheidend. Ein Verkaufsversprechen überträgt für sich genommen kein Eigentum. Ein Deposit, eine Vorauszahlung oder ein Rücktrittsbetrag unter einem solchen Vertrag kann jedoch später mit dem vor dem Grundbuchamt abzuschließenden Verkauf verbunden werden. Diese Zahlungsarten sollten deshalb in den Transaktionsdokumenten klar eingeordnet werden.
IV. Finanzierte Verkäufe, Nutzungsgebühr und Grundbuchübertragungsprozess
Finanzierte Verkäufe werden in der neuen Vorschrift gesondert behandelt. Wird der gesamte Immobilienverkaufspreis oder ein Teil davon von einer Bank nach dem Bankengesetz oder von einer Finanzierungs- oder Sparfinanzierungsgesellschaft nach den einschlägigen Vorschriften finanziert, gilt das Zahlungssystem für Zahlungen außerhalb des finanzierten Betrags.
Das bloße Vorhandensein einer Kreditfazilität bedeutet daher nicht, dass die gesamte Transaktion außerhalb des Systems liegt. Eigenmittel des Käufers, Anzahlungen, der nicht finanzierte Restbetrag, zusätzliche Überweisungen im Grundbuchstadium und andere zwischen den Parteien vereinbarte Beträge sind nach dem neuen Regime zu prüfen, soweit sie mit dem Verkaufspreis verbunden sind.
Zusatzartikel 1 sieht außerdem vor, dass für jede über das Zahlungssystem abgewickelte Transaktion eine Nutzungsgebühr erhoben und vom an den Verkäufer übertragenen Verkaufspreis abgezogen wird. Dadurch kann eine Differenz zwischen dem Bruttoverkaufspreis und dem Nettoerlös des Verkäufers entstehen. Insbesondere bei höherwertigen verhandelten Transaktionen sollten Preis, Kostenzuordnung und Zahlungsbestimmungen daher gemeinsam strukturiert werden.
Für die Grundbuchübertragung verlangt das neue Regime einen präziseren Zahlungs- und Registrierungskalender. Der Zeitpunkt der Einzahlung in das System, die Vorbereitung des nicht finanzierten Betrags, die wirtschaftliche Zuordnung der Nutzungsgebühr und Rückerstattungsmechanismen bei Nichtvollzug der Grundbuchübertragung sind vor dem Closing zu regeln.
V. Vertragliche Risiken und Transaktionen mit ausländischen Käufern
Die verpflichtende Nutzung des sicheren Zahlungssystems erhöht die Bedeutung von Zahlungs- und Verzugsregelungen in Immobilienkaufverträgen. Bestehende Muster mit direkter Zahlung an den Verkäufer, vollständiger Zahlung vor Grundbuchübertragung, informellen Barzahlungen, gesperrten Schecks oder gleichzeitiger Überweisung beim Grundbuchamt sollten auf ihre Vereinbarkeit mit dem neuen Zahlungssystem überprüft werden.
Diese Prüfung beschränkt sich nicht auf den Zahlungskanal. Der Vertrag sollte regeln, welche Folgen eintreten, wenn der Verkäufer nicht zum Grundbuchtermin erscheint, der Käufer das System nicht rechtzeitig finanziert, der Kreditbetrag am Übertragungstag nicht bereitsteht, eine Vollmacht fehlerhaft ist oder vor Closing eine unerwartete Belastung entsteht.
Für ausländische Käufer ersetzt das Zahlungssystem nicht die gesonderten rechtlichen Prüfungen für den Immobilienerwerb in der Türkei. Regeln zum Erwerb durch ausländische natürliche Personen, zum Erwerb durch türkische Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung, militärische oder Sicherheitszonen, die Art der Immobilie, Grundbuchdaten, Bebauungsstatus, Belastungen und Vertretungsbefugnisse sind unabhängig vom Zahlungssystem zu prüfen.
Grenzüberschreitende Zahlungen erfordern ebenfalls transaktionsspezifische Planung. Kontoeröffnung, Zeitplan für Devisentransfers, Zahlungszwecke, Compliance-Prüfungen der überweisenden Bank, Steuernummer, beglaubigte Übersetzungen, Apostille oder konsularisch genehmigte Vollmachten können den Grundbuchzeitplan beeinflussen. Bei Transaktionen mit ausländischen Käufern sollten Kaufvertrag, Transferzeitplan und Vertretungsdokumente als einheitliche Closing-Struktur geplant werden.
VI. Gesamtbewertung
Das sichere Zahlungssystem für Immobilienverkäufe sollte nicht nur als technische Änderung des Zahlungskanals verstanden werden. Es betrifft die Zahlung des Verkaufspreises, die Übertragung nicht finanzierter Beträge bei finanzierten Transaktionen, die Berücksichtigung der Nutzungsgebühr im Verkaufspreis und die vertragliche Einordnung von Zahlungen vor Closing.
Parteien sollten sich daher nicht nur auf den Tag der Grundbuchübertragung konzentrieren. Deposits und Anzahlungen, finanzierte Transaktionen, Überweisungen ausländischer Käufer, Vollmachten, entgeltliche familieninterne Verkäufe, Übertragungen von Miteigentumsanteilen und Verkaufsversprechen sind im Licht des neuen Zahlungssystemregimes zu bewerten.
Diese Übersetzung dient ausschließlich Informationszwecken und kann vom Originaltext abweichen.
