I. Introducción
Comprar un inmueble en Turquía siendo extranjero suele ser un proceso sencillo, aunque los riesgos jurídicos surgen normalmente antes de la transmisión del título de propiedad, denominado tapu en turco. Por ello, la cita en el Registro de la Propiedad para formalizar la transmisión no debe considerarse el inicio de la operación. Antes de pagar un depósito sustancial, el comprador debe confirmar que cumple los requisitos para adquirir el inmueble, verificar que el vendedor es el titular registral, examinar el título para detectar restricciones y revisar los registros municipales a fin de comprobar que la configuración física del inmueble coincide con el proyecto legalmente aprobado. Si el inmueble también se destina a respaldar una solicitud de ciudadanía turca, en esa misma fase debe realizarse un análisis de elegibilidad separado.
II. Requisitos para que los compradores extranjeros adquieran inmuebles en Turquía
Por regla general, las personas físicas extranjeras pueden adquirir inmuebles en Turquía, con sujeción a restricciones basadas en la nacionalidad, la ubicación y los límites legales. El antiguo requisito de reciprocidad fue abolido en 2012 y, en la actualidad, la adquisición por extranjeros se rige principalmente por el artículo 35 de la Ley del Registro de la Propiedad n.º 2644.
Por regla general, una persona física extranjera puede adquirir hasta 30 hectáreas de bienes inmuebles en el conjunto de Turquía. Además, las adquisiciones dentro de un mismo distrito están sujetas a un límite del 10 por ciento de la superficie de propiedad privada de dicho distrito. Los inmuebles situados en zonas militares y áreas de seguridad designadas están sujetos a restricciones adicionales, y la dirección del registro de la propiedad obtiene durante la operación la confirmación de la autoridad competente al respecto.
Las sociedades extranjeras y las sociedades turcas con accionistas extranjeros se rigen por normas distintas, por lo que la estructura de titularidad prevista debe definirse antes de acordar las condiciones comerciales.
III. Secuencia de la compraventa y momento en que se transmite la propiedad
El proceso comienza normalmente con la identificación del inmueble y la confirmación de que el comprador cumple los requisitos para adquirirlo; a continuación, las partes acuerdan las condiciones comerciales mediante una oferta o un contrato de reserva. La diligencia debida jurídica debe completarse antes de que cualquier depósito sustancial pase a ser no reembolsable.
Seguidamente se prepara la documentación bancaria y de divisas; después se tramita la solicitud WebTapu y se formaliza la transmisión oficial. La firma de un contrato privado de compraventa, el pago del precio o la toma de posesión no transmiten la propiedad. La propiedad jurídica se adquiere cuando el comprador queda inscrito como propietario en el registro de la propiedad, y toda decisión de pago debe adoptarse teniendo presente esta distinción.
IV. Diligencia debida sobre el título y los registros municipales
Examen del título
El título de propiedad es el punto de partida de la investigación. El asiento vigente del registro de la propiedad debe confirmar que el vendedor es el titular registral y que los datos del bloque, la parcela y la sección independiente corresponden al inmueble objeto de la compraventa. Asimismo, el título debe examinarse para detectar hipotecas, embargos, medidas cautelares, derechos de usufructo, servidumbres, anotaciones de promesa de compraventa y cualquier otra restricción.
La modalidad de propiedad también es relevante y, en las operaciones sobre apartamentos, el comprador debe determinar si el inmueble se encuentra en régimen de propiedad horizontal, denominado kat mülkiyeti, bajo una servidumbre de piso, denominada kat irtifakı, o bajo otra modalidad. La fotocopia de un título de propiedad facilitada por un agente inmobiliario no sustituye la revisión del asiento oficial vigente, y es aconsejable realizar una última comprobación del título poco antes del cierre.
Registros municipales, iskan y modificaciones no autorizadas
Un título sin cargas no significa que el edificio cumpla la normativa, por lo que la diligencia debida municipal debe realizarse por separado. Según el inmueble, esta revisión comprende la situación urbanística, la licencia de construcción, los planos arquitectónicos aprobados y la licencia de ocupación, conocida comúnmente como iskan.
La configuración física del apartamento debe compararse después con el proyecto aprobado. Es frecuente encontrar balcones cerrados, terrazas transformadas, ampliaciones en azoteas, sótanos reconvertidos y zonas comunes incorporadas sin autorización a un apartamento. Estas modificaciones pueden dificultar la reventa, la financiación o la rehabilitación y exponer el inmueble a medidas administrativas. La cuestión relevante no es si existe un título de propiedad, sino si el apartamento que se adquiere corresponde al aprobado por el municipio.
Riesgo estructural y sísmico
El riesgo estructural merece especial atención en Estambul. Ni el título de propiedad, ni el iskan, ni la licencia de construcción, ni una póliza obligatoria de seguro contra terremotos deben interpretarse como confirmación de que un edificio será estructuralmente seguro frente a un futuro terremoto. Para edificios antiguos, adquisiciones de alto valor y edificios que hayan sufrido modificaciones significativas, puede resultar conveniente una revisión independiente por un ingeniero de estructuras.
También debe investigarse la situación del inmueble conforme a la Ley n.º 6306 sobre la Transformación de Áreas bajo Riesgo de Desastre. Una declaración existente de edificio de riesgo o un proceso de transformación urbana en curso puede dar lugar a la demolición, costes de reconstrucción y una pérdida temporal de la posesión. El seguro obligatorio contra terremotos, conocido como DASK, es un producto de seguro y no un certificado de seguridad estructural.
V. Pago, divisas y documentación de la operación
Certificado de compra de divisas y momento del pago
Las personas físicas extranjeras están sujetas a un procedimiento específico en materia de divisas. Los fondos destinados a la compra deben canalizarse a través del sistema bancario turco y, para la operación registral, debe obtenerse un certificado de compra de divisas, denominado Döviz Alım Belgesi o DAB. Los titulares de la Tarjeta Azul (Blue Card), considerados antiguos ciudadanos turcos a estos efectos, no están sujetos a este requisito.
El procedimiento bancario debe organizarse antes del cierre, y el comprador no debe transferir la totalidad del precio por el mero hecho de que se haya presentado una solicitud WebTapu. En la medida en que lo permitan las condiciones comerciales, el pago de importes sustanciales debe coordinarse con la confirmación de que la transmisión está lista para formalizarse y de que el inmueble puede inscribirse a nombre del comprador.
Está previsto que el Sistema de Pago Seguro obligatorio para los pagos en compraventas inmobiliarias sea aplicable a partir del 1 de octubre de 2026, tras el aplazamiento de tres meses anunciado por el Ministerio de Comercio. Las operaciones cuya finalización esté prevista para esa fecha o una fecha posterior deben estructurarse conforme al nuevo mecanismo de pago.
Documentos, intérpretes y poderes
Por regla general, el comprador extranjero necesitará un pasaporte válido acompañado de una copia traducida y notariada, un número de identificación fiscal turco o el número de identificación de extranjero aplicable, y los documentos exigidos para la solicitud ante el registro de la propiedad, junto con los datos del título, el valor municipal del inmueble, la documentación DASK cuando proceda y el DAB.
Cuando el comprador no hable turco con suficiente dominio, puede exigirse la intervención de un intérprete autorizado en el registro de la propiedad. La operación también puede formalizarse mediante un poder debidamente otorgado, y los poderes otorgados en el extranjero pueden requerir apostilla o legalización consular, además de una traducción al turco. Cuando el poder se otorga a un abogado turco, no se exige intérprete.
Informes de tasación
Ya no se exige un informe de tasación por el mero hecho de que el comprador sea extranjero. El requisito general introducido en marzo de 2019 fue eliminado mediante la circular del Registro de la Propiedad de 13 de junio de 2024 para las operaciones que no impliquen la adquisición de la ciudadanía. Las adquisiciones vinculadas a la ciudadanía siguen sujetas a los requisitos de tasación y, en esos casos, el valor se determina mediante un informe de una sociedad de tasación autorizada, y no por el precio declarado. Una tasación independiente puede seguir siendo útil en una adquisición de alto valor, aunque no sea obligatoria.
VI. Costes de adquisición en 2026
El principal coste público es la tasa del registro de la propiedad, equivalente al 4 por ciento del precio de compra declarado y compuesta por un 2 por ciento a cargo del comprador y un 2 por ciento a cargo del vendedor. Las partes pueden acordar que, desde el punto de vista económico, una de ellas soporte una proporción mayor. La tasa se calcula sobre el precio de transmisión declarado, que no puede ser inferior al valor del inmueble a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.
Declarar un precio inferior al real se ha vuelto considerablemente más costoso. Conforme a la Ley n.º 7566, que entró en vigor el 19 de diciembre de 2025, cuando se determina que el precio declarado no refleja la realidad, la tasa adicional se liquida junto con una sanción por pérdida tributaria equivalente al importe de dicha tasa adicional, en sustitución del tipo anterior del 25 por ciento. Por tanto, el precio declarado debe reflejar la operación real y ser coherente con los fondos transferidos a través del sistema bancario.
Además, se aplican las tasas del fondo rotatorio del Registro de la Propiedad, junto con los cargos adicionales correspondientes a determinadas operaciones con partes extranjeras. El presupuesto global también debe contemplar la comisión del agente inmobiliario, los honorarios jurídicos, los gastos notariales, la traducción, los costes bancarios y el DASK. El impuesto sobre el valor añadido depende del vendedor y de la naturaleza de la operación; los compradores extranjeros que cumplan los requisitos pueden beneficiarse de una exención en la primera entrega de inmuebles residenciales o comerciales, aunque la nacionalidad extranjera por sí sola no la genera. Tras la formalización, el propietario debe presupuestar el impuesto anual sobre bienes inmuebles, los suministros y las cuotas de mantenimiento del edificio, conocidas como aidat.
VII. Adquisición para obtener la ciudadanía turca
Un inversor extranjero puede cumplir los requisitos para obtener la ciudadanía turca mediante la adquisición de bienes inmuebles aptos por un valor mínimo de USD 400.000 y la inscripción en el registro de la propiedad de una restricción de enajenación durante tres años. El umbral puede alcanzarse con un solo inmueble o con varios inscritos a nombre de la misma persona, y el valor se determina mediante una sociedad de tasación autorizada al tipo de cambio del Banco Central aplicable en la fecha de valoración.
La adquisición de cualquier inmueble por valor de USD 400.000 no basta por sí sola para cumplir los requisitos de elegibilidad. El inmueble debe ser de un tipo que cumpla los requisitos, es decir, debe haberse constituido sobre él la propiedad horizontal o una servidumbre de piso, o bien tratarse de una parcela con una edificación. Los antecedentes de titularidad, el vendedor, la tasación, los registros de pago y la estructura del título pueden afectar a la aptitud de la inversión, y ciertos inmuebles están totalmente excluidos. Por ello, antes de pagar un depósito sustancial no reembolsable, el inversor que pretenda obtener la ciudadanía debe confirmar tanto que un extranjero puede adquirir legalmente el inmueble como que la operación puede respaldar una solicitud de ciudadanía.
VIII. Valoración general
La compra de un inmueble en Turquía puede formalizarse de manera eficiente cuando la operación se estructura adecuadamente. El factor decisivo es que las comprobaciones jurídicas y municipales se realicen antes de comprometer fondos sustanciales, y no en la cita en el Registro de la Propiedad para formalizar la transmisión.
La legislación turca no exige que un comprador extranjero designe a un abogado para una adquisición ordinaria. El procedimiento registral deja constancia de la propiedad y las cargas, pero no evalúa si un depósito está debidamente protegido, si un apartamento contiene modificaciones no autorizadas o si un inmueble es apto para fines de ciudadanía. Estas cuestiones quedan fuera de la función del registro y siguen siendo responsabilidad del comprador.
Este artículo ofrece información general sobre la legislación y la práctica turcas vigentes en agosto de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal respecto de una operación concreta.
Esta traducción se ofrece únicamente con fines informativos y puede presentar diferencias respecto del texto original.
