I. Introducción
El Reglamento de modificación del Reglamento sobre Comercio Inmobiliario, publicado en el Diario Oficial de 29 de abril de 2026 y número 33238, introdujo un nuevo Artículo Adicional 1 relativo a los sistemas de pago en el Reglamento sobre Comercio Inmobiliario. Conforme a esta modificación, en las ventas inmobiliarias que se completen después del 1 de julio de 2026, cuando la totalidad o una parte del precio de venta se pague en efectivo, mediante transferencia bancaria, transferencia electrónica de fondos u otros métodos de pago que determine el Ministerio de Comercio, el precio de venta deberá abonarse a través del Sistema de Pago Seguro.
La aplicación del nuevo régimen no depende de que el precio se pague en una sola cuota o en varias etapas. Depende de si la operación califica como venta inmobiliaria y de si el precio de venta se paga mediante alguno de los métodos previstos en el Artículo Adicional 1. Por tanto, la existencia de un depósito, anticipo, saldo no financiado o transferencia en la etapa de otorgamiento de la escritura no debe, por sí sola, llevar a una conclusión distinta sobre el alcance del sistema. La relación entre el pago y el precio de venta, el método de pago y la naturaleza jurídica de la operación registral deben evaluarse conjuntamente.
Al mismo tiempo, el Ministerio aún no ha publicado un marco de implementación separado que detalle el funcionamiento técnico y los procedimientos prácticos del Sistema de Pago Seguro para ventas inmobiliarias. En consecuencia, subsisten incertidumbres prácticas sobre la integración del sistema con bancos, entidades de pago, oficinas del registro de la propiedad, operaciones financiadas, pagos de compradores extranjeros y documentos de cierre.
II. Alcance y fecha de entrada en vigor
A la luz de este marco, la primera cuestión es si la operación califica como venta inmobiliaria ante el registro de la propiedad. El Artículo Adicional 1 se construye sobre el pago del precio de venta inmobiliaria mediante determinados métodos de pago. Por ello, la existencia de una operación de venta y de un precio de venta vinculado a esa operación es central para la aplicación del sistema.
El alcance no se determina por si las partes son personas físicas, sociedades, consumidores, inversores o extranjeros. Se determina por la naturaleza jurídica de la operación y la conexión entre el pago y el precio de venta. Cuando la totalidad o una parte del precio se paga en efectivo, mediante transferencia bancaria, transferencia electrónica de fondos u otros métodos que determine el Ministerio, debe considerarse la obligación de utilizar el sistema de pago.
Desde la perspectiva de la entrada en vigor, la disposición transitoria no hace obligatorio el sistema para las ventas inmobiliarias completadas hasta el 1 de julio de 2026. Para las operaciones que se completen después de esa fecha, el calendario de pagos, la fecha de transferencia de la escritura, los importes financiados y no financiados, y la naturaleza contractual de depósitos o anticipos previos deben evaluarse dentro del mismo marco transaccional.
III. Operaciones que no son venta, transmisiones intrafamiliares y pagos anticipados
Dado que la nueva regla está vinculada a los conceptos de venta inmobiliaria y precio de venta, las operaciones que no constituyen una venta requieren un tratamiento separado. Las donaciones, transmisiones hereditarias y otras transmisiones sin contraprestación no deberían, en la medida en que no exista precio de venta, activar una obligación de pago del precio bajo el Artículo Adicional 1.
Sin embargo, la relación personal o familiar entre las partes no crea por sí misma una exención. El texto actual del Reglamento no establece una exención expresa para ventas inmobiliarias onerosas entre parientes de primer grado. Por ello, si una operación intrafamiliar se realiza como venta ante el registro de la propiedad y el precio se paga mediante uno de los métodos previstos en el Artículo Adicional 1, no debería tratarse como ajena al sistema únicamente por la relación de parentesco entre las partes.
En permutas, promesas de venta, transmisiones de cuotas en inmuebles en copropiedad y estructuras de pago mixtas, el punto clave es la relación entre el carácter jurídico de la operación registral y el pago. Una promesa de venta no transfiere por sí misma la propiedad. No obstante, un depósito, anticipo o importe de desistimiento pagado bajo dicho acuerdo puede posteriormente vincularse con la venta que se complete ante el registro. Por tanto, estas categorías de pago deben caracterizarse claramente en la documentación de la operación.
IV. Ventas financiadas, comisión de uso y proceso de transferencia de la escritura
Las ventas financiadas se abordan separadamente en la nueva disposición. Cuando la totalidad o una parte del precio de venta inmobiliaria sea financiada por un banco bajo la Ley Bancaria o por una compañía de financiación o financiación de ahorro conforme a la legislación aplicable, el sistema de pago se aplica a los pagos distintos del importe financiado.
Por ello, la mera existencia de una línea de crédito no significa que toda la operación quede fuera del sistema. Aportaciones de recursos propios del comprador, anticipos, saldos no financiados, transferencias adicionales en la etapa de escritura y otros importes acordados entre las partes deben evaluarse bajo el nuevo régimen en la medida en que estén vinculados con el precio de venta.
El Artículo Adicional 1 también establece que se cobrará una comisión de uso por cada operación realizada a través del sistema de pago y que dicho importe se deducirá del precio de venta transferido al vendedor. Esto puede generar una diferencia entre el precio bruto y el importe neto recibido por el vendedor. En operaciones negociadas de mayor valor, las cláusulas de precio, asignación de costes y pago deben por tanto estructurarse conjuntamente.
Desde la perspectiva de la transferencia de la escritura, el nuevo régimen exige un calendario más preciso de pago y registro. El momento de transferencia al sistema, la preparación del importe no financiado, la asignación económica de la comisión de uso y los mecanismos de devolución si la transferencia de la escritura no se completa son cuestiones que deben abordarse antes del cierre.
V. Riesgo contractual y operaciones con compradores extranjeros
La obligatoriedad del Sistema de Pago Seguro aumenta la importancia de las cláusulas de pago e incumplimiento en los contratos de venta inmobiliaria. Los modelos existentes que se refieren al pago directo al vendedor, pago completo antes de la transferencia de escritura, pagos informales en efectivo, cheques bloqueados o transferencia simultánea en el registro deben revisarse para verificar su coherencia con el nuevo sistema de pago.
Esta revisión no se limita al canal de pago. El contrato debe regular las consecuencias de que el vendedor no comparezca a la cita registral, que el comprador no fondee el sistema a tiempo, que el importe del préstamo no esté disponible en la fecha de transferencia, que exista un poder defectuoso o que aparezca una carga inesperada antes del cierre.
Para compradores extranjeros, el sistema de pago no sustituye las verificaciones legales separadas exigidas para la adquisición de inmuebles en Turquía. Las reglas sobre adquisición por personas físicas extranjeras, adquisición por sociedades turcas con participación extranjera, restricciones por zonas militares o de seguridad, naturaleza del inmueble, registros de título, situación urbanística, cargas y facultades de representación deben revisarse de forma independiente del sistema de pago.
Los pagos transfronterizos también requieren planificación específica. La apertura de cuentas bancarias, el calendario de transferencias en divisas, las explicaciones de pago, los controles de cumplimiento del banco remitente, el registro de número fiscal, traducciones juradas, apostillas o poderes aprobados por consulado pueden afectar el calendario registral. En operaciones con compradores extranjeros, el contrato de venta, el calendario de transferencia y los documentos de representación deben planificarse como una estructura de cierre única.
VI. Evaluación general
El Sistema de Pago Seguro para ventas inmobiliarias no debe tratarse simplemente como un cambio técnico del canal de pago. Afecta la forma en que se paga el precio, cómo se transfieren los importes no financiados en operaciones con crédito, cómo se refleja la comisión de uso en el precio y cómo se caracterizan contractualmente los pagos previos al cierre.
Por esta razón, las partes no deberían centrarse únicamente en el día de transferencia registral. Depósitos y anticipos, operaciones financiadas, transferencias de compradores extranjeros, poderes, ventas intrafamiliares onerosas, transmisiones de inmuebles en copropiedad y promesas de venta deben evaluarse a la luz del nuevo régimen del sistema de pago.
Esta traducción se ofrece únicamente con fines informativos y puede presentar diferencias respecto del texto original.
