Türkiye'de Kısa Süreli Kiralama: Lisans Başvuru Prosedürleri ve Lüks Rezidansların Airbnb Listeleri

I. Kısa Süreli Kiralamalar ve Airbnb için Lisans Gereksinimleri

Önceki yazılarımızda ayrıntılı olarak incelediğimiz gibi göreKanun, müstakil villalar ve apartman komplekslerindeki daireler de dahil olmak üzere tüm konut birimlerinin kısa süreli kiralanmasının (100 güne kadar kiralamalar) hükümetin önceden onayına ve ruhsatına tabi olacağını düzenlemektedir. Bu lisans başvuruları için ortaya konan çeşitli kriterler olsa da en önemlisi bir apartman kompleksi içindeki tüm maliklerin oybirliğiyle anlaşmasıdır (bu durum müstakil özel villalar için geçerli değildir). Kanun ayrıca, kısa vadeli kira sözleşmelerinin imzalanması veya uygun lisans ve onaylar olmadan bir konut biriminin kısa vadeli olarak kiralanması durumunda da ağır para cezaları öngörüyor.

Ağır para cezaları alma potansiyeli ve daire içindeki tüm sahiplerin oybirliğiyle mutabakata varılması gerekliliği, tüm ortaklardan oybirliğiyle bir anlaşma almak neredeyse imkansız olacağından, metropol bölgelerdeki çoğu Airbnb kiralamasının listeden çıkarılması gerektiği anlamına geliyordu. birden fazla bağımsız üniteye sahip apartman daireleri (kat mülkiyeti) sahipleri.

Bu durum özellikle lüks konutlar ve apartman daireleri olarak pazarlanan ve satılan yeni inşa edilmiş yüksek katlı konut binaları için sorunluydu. Kanun, 3/10. maddesinde lüks konutlara ilişkin özel bir hüküm içerirken, sadece izin eğer yalnızca sığınmacı statüleri sona erdirilmemişse, kalıcı oturma iznine Lüks konutlar için oybirliği kararına gerek kalmaksızın verilebilmektedir. Yani Kanun lüks konutlar için muafiyet olanağını içerse de bunu garanti etmiyordu.

II. İkincil Yönetmelik Başvuru Prosedürlerini Açıklığa kavuşturdu

Bu sorunları çözmek ve Airbnb'deki lüks konut listelerinin durumunu açıklığa kavuşturmak amacıyla Yönetmelik hazırlanmış ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yönetmelik, başvuru prosedürlerini ayrıntılı olarak tanımlamakta ve lüks konutların (yüksek kaliteli olarak belirtilen) tanımını daha da netleştirmektedir. ikamet) ve başvuru süreçlerine ilişkin açık muafiyetler öngörmektedir.

a. Lisans Başvuru İşlemleri

Yönetmelik'in 5. maddesinde lisans başvurularının nasıl yapılacağı ve kısa dönem kiralama lisansı almak için gerekli belgeler ayrıntılı olarak düzenleniyor. Yönetmeliğe göre bu izne ilişkin tüm başvuruların e-Devlet üzerinden yapılması gerekiyor (e-devlet) platformu. Bu gereklilik çok önemlidir; Bu dijital kanal üzerinden gönderilmeyen başvurular işleme alınmayacak ve başvuru sahibine derhal iade edilecektir; bu da muhtemelen sürecin gecikmesine neden olacaktır.

Söz konusu taşınmazın intifa hakkı veya üst hakkı gibi belirli haklara tabi olması halinde Kanun ve Yönetmelik, başvurunun mülk sahibi tarafından değil, bu hakların sahibi tarafından yapılmasını zorunlu kılmaktadır.

Aynı binada birden fazla mülkü olan müşteriler için kolaylaştırılmış bir süreç uygulanmaktadır. Aynı isim altında kayıtlı tüm mülkler için tek bir başvuru yeterli olacak ve başvuru süreci önemli ölçüde basitleştirilecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, başvuru sahibi daha önce aynı binadaki başka mülkler için de izin belgesi almışsa bu bilginin mevcut başvuruda açıklanması gerekmektedir.

b. Emlak Gereksinimleri

Yönetmelik'in 9. maddesinde ayrıca kısa süreliğine kiralanacak taşınmazlarda aranan asgari şartlar da düzenleniyor. Bu minimum gereklilikler şu şekilde özetlenebilir:

• En az bir yatak odası, tuvalet-banyo, oturma alanı ve mutfak düzeni.
• Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, iklim koşullarına göre çarşaf, banyoda kişi başı bir battaniye veya yorgan, bir yüz ve banyo havlusu.
• Sabit bölmeli banyo-tuvalet hariç tüm bölümlerde yangına karşı kimyasal yangın söndürücüler ve duman dedektörleri ve kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.
• Konutta kullanılan mobilya, dekorasyon, ekipman ve cihazların standartlara uygun, temiz, bakımlı ve çalışır durumda olması gerekmektedir.
• Konut kapasitesi; Her yatak odası, yatak odası sayısı hariç maksimum iki ilave kişinin kapasitesiyle iki kişinin konaklamasına uygun olarak hesaplanmıştır. Bu koşulları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa bile aynı konutta kalabilecek maksimum kişi sayısı üç yaş altı çocuklar hariç on ikidir. Belirtilen konut kapasitesinden daha fazla kullanıcı barındırılamaz.

c. Mülk Denetimleri

Ruhsatın verilmesini takiben, ruhsatın veriliş tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ikametin yukarıda belirtilen standartlara uygunluğu açısından kritik bir inceleme yapılır. Bu denetim sırasında konutun gerekli asgari standartları karşılamaması halinde Kanunun 4'üncü maddesi uyarınca idari para cezası uygulanacaktır. Daha sonra tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için on beş günlük süre tanınır. Bu süreden sonra daha sonra yapılacak bir incelemede bu eksikliklerin giderilmemesi durumunda izin, 5. maddede belirtilen koşullar kapsamında iptal edilebilir.

İznin verilmesine temel olan standartların ve niteliklerin korunması da zorunludur. Ruhsat verildikten sonra uygunluğun devamlılığının sağlanmasına yönelik denetimler İl Müdürlüğünün görevlendirdiği personel veya gerekiyorsa valiliğin görevlendirdiği diğer personel tarafından gerçekleştirilir. İznin verilmesinden sonra en az iki yılda bir yapılması planlanan bu denetimler, düzenleyici gerekliliklere sürekli uyum açısından çok önemlidir. Denetim raporunda ayrıntılı olarak açıklanan tavsiyeler valiliğin talimatı doğrultusunda uygulanacaktır.

Ruhsat verilmesi sonrasındaki denetimlere yönelik bu sistematik süreç, ruhsat onayı için başlangıçta yerine getirilen koşulların sürdürülmesine yönelik düzenleyici vurguyu vurgulamaktadır. Uyumluluğu desteklemek, konutların belirlenen standartlara uygun kalmasını sağlamak ve olası yansımaları önlemek için yasal ve idari çerçeveler mevcuttur.

III. Airbnb Lüks Rezidans Listelerine İlişkin Muafiyetler

Düzenleyici çerçevede, bir dizi yüksek kaliteli özellik ve hizmetle karakterize edilen lüks konutlar için bir ayrım yapılmaktadır. Yönetmelik'te yer alan lüks konut tanımında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde belirtilen kriterlere atıf yapılmaktadır. En azından asgari barınma koşullarını sağlayacak şekilde tasarlanan bu konutlar, resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, ulaşım, yemek, alışveriş hizmetleri gibi hizmetlerin yanı sıra spor salonu gibi olanakları da içermesiyle öne çıkıyor. ve yüzme havuzları. Bu tür konutlar, bünyesinde birden fazla bağımsız bölümü barındırıyor.

Yönetmelik'in 5. maddesinde lüks konutlar ve müstakil konutlar için başvuru sürecine ilişkin özel muafiyetler getirilmektedir. Bu tür konutlarda, hem Yönetmelik hem de Kanun'da öngörülen kat maliklerinin oybirliği ile karar alma şartı ile 3. maddenin dördüncü fıkrasında belirtilen yüzde yirmi beş şartının kaldırıldığı dikkat çekmektedir. Ayrıca Yönetmelik, aynı lüks konut içindeki yönetim şirketine ve bir veya daha fazla pazarlama şirketine ayrı ayrı belge düzenlenmesine de izin veriyor.

Bu muafiyet, özellikle çok sayıda kat maliki arasında oybirliğiyle karar alınmasının son derece zor olduğu yüksek binalarda yer alan lüks konutlar için kritik öneme sahiptir. Bu muafiyetin sağladığı esneklik, lüks konutlar için gerekli izinlerin alınmasında, bu mülklerin kendine özgü yapısı ve operasyonel dinamikleri göz önünde bulundurularak daha basit bir süreci kolaylaştırmaktadır. Bu incelikli yaklaşım, lüks konutların düzenleyici gerekliliklere uymasını sağlarken aynı zamanda ayırt edici özelliklerini ve sakinlerinin farklı ihtiyaçlarını karşılayabilmesini sağlar.

IV. Sonuç

Türkiye'deki son mevzuat güncellemeleri, lüks konutların Airbnb listeleri de dahil olmak üzere, kısa süreli kiralamalara yönelik sürecin resmileştirilmesi ve modernleştirilmesinde ileriye doğru atılmış önemli bir adımı temsil ediyor. Hükümet, mülk sahiplerinin ilk çerçeve kapsamında karşılaştıkları pratik zorluklara, özellikle de kat mülkiyeti sahipleri arasında oybirliğiyle mutabakata varılması gerekliliğine değinerek, modern emlak piyasasının gerçeklerine duyarlılık gösterdi. Lüks konutlar için muafiyetlerin getirilmesi, bu mülklerin benzersiz zorluklarını ve operasyonel dinamiklerini kabul ederek, düzenleyici gözetimi pratiklikle dengeleyen ileriye yönelik bir yol sunuyor.

Lisans başvurularına ilişkin ayrıntılı prosedürler, mülk gereklilikleri ve mülk denetimlerine yönelik yapılandırılmış yaklaşım, kısa süreli kiralamalarda standartlaştırılmış bir kalite ve güvenlik düzeyi sağlar. Bu, yalnızca uyumluluk için net yönergeler sunarak mülk sahiplerine fayda sağlamakla kalmaz, aynı zamanda turistlerin ve kiracıların deneyimini ve güvenliğini de artırır.

Ayrıca lüks konutların oybirliğiyle karar alma zorunluluğundan muaf tutulması da önemli bir değişiklik. Daha önce aşılmaz engellerle karşı karşıya kalan pazarın önemli bir bölümü için lisanslama sürecini basitleştiriyor ve böylece bu üst düzey mülklerdeki kısa vadeli kiralama ekosistemini potansiyel olarak canlandırıyor.