2026 Sayılı Kanun ile 7566 Emlak Vergisi Artışına Getirilen Sınırlama ve Düzenlemenin Derdest Davalara Etkisi
I. Giriş
2025 yılında, 2026–2029 döneminde uygulanmak üzere takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri birçok bölgede olağan artış eğilimlerini aşan yükselişlere konu olmuş; bu durum, metrekare birim değerleri üzerinden hesaplanan emlak vergisi tutarlarında da kayda değer artışlar doğurmuştur. Bu kapsamda pek çok mükellef, takdir komisyonu kararlarının iptali talebiyle vergi mahkemelerinde dava yoluna başvurmuştur.
19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2026 sayılı Kanun ile, 10 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesaplanmasında artışı sınırlayan bir geçiş düzenlemesi kabul edilmiştir. Kanun’un 7566. maddesi ile 23 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun Geçici 1319. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca, 2026 yılı için hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinin 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği hükme bağlanmıştır.
Buna karşılık, mükelleflerce açılan iptal davalarının temelini oluşturan asgari metrekare birim değerlerin tespitine ilişkin takdir işlemlerine yönelik bir “düzeltme” veya “yeniden belirleme” mekanizması yeni düzenlemede yer almamıştır.
II. 7566 Sayılı Kanunla Getirilen Sınırlamanın Kapsamı
23 sayılı Kanun’un 10. maddesi ile Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen Geçici 7566. madde kapsamında, 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerlerinin hesaplanmasında artışı sınırlayan bir tavan mekanizması öngörülmüştür. Bu düzenleme ile, 2026 yılı için Kanun’un 29. maddesi uyarınca hesaplanan bina ve arazi vergi değerlerinin, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını aşamayacağı hükme bağlanmıştır.
Düzenleme, 2027, 2028 ve 2029 yıllarında bina ve arazi vergisi matrahlarının ve asgari ölçüde arsa/arazi metrekare birim değerlerinin Geçici 23. maddede belirlenen çerçeve üzerinden hesaplanacağını da hüküm altına almaktadır. Ayrıca, emlak vergi değeri veya asgari metrekare birim değer esas alınarak uygulanan vergi, harç ve diğer mali yükümlülüklerde de Geçici 23’e göre belirlenen değerlerin dikkate alınacağı düzenlenmiştir.
Bu çerçevede, 7566 sayılı Kanun ile getirilen mekanizma, 2026 yılı bakımından “hesaplanan vergi değeri/vergi matrahı” seviyesinde bir sınırlama öngörmekte, fakat 2025 yılında belirlenen asgari metrekare birim değerlerinin bizzat kendisine ilişkin herhangi bir sınırlama veya düzenleme içermemektedir.
III. Mülk Sahiplerince Açılmış Olan Davaların Esas Konusu
Emlak vergisinde arsa ve arazilere ilişkin vergi değerinin tespiti, Emlak Vergisi Kanunu m.29’daki sistem içinde, takdir komisyonlarınca belirlenen asgari metrekare birim değerler üzerinden yürümektedir. Bu nedenle, 2025 yılında açılan davaların önemli bir kısmında uyuşmazlığın konusu, emlak vergisinin kendisinden önce gelen aşama olan “asgari metrekare birim değer tespiti”ne ilişkin takdir komisyonu kararlarıdır.
Bu davalarda ileri sürülen temel iddia, asgari metrekare birim değerlerinin kimi bölgelerde piyasa verileri ile bağdaşmayacak ölçüde artırıldığı ve bu artışın karar metinlerinde denetime elverişli bir gerekçe ile ortaya konulmadığı yönündedir. Dolayısıyla iptal talebi, doğrudan emlak vergisi tutarına değil; vergiye esas teşkil eden metrekare birim değer tespitine yönelmektedir.
IV. Değişikliğin Derdest Davalar Üzerindeki Etkisi
Daha yalın bir dille ifade etmek gerekirse,2025 yılında açılan davaların önemli bir kısmında uyuşmazlığın konusu, 2026–2029 dönemi için takdir edilen asgari metrekare birim değerlerin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarıdır. Geçici 23. maddede öngörülen tavan mekanizması, asgari metrekare birim değerlere ilişkin takdir komisyonu kararlarını yürürlükten kaldırmamaktadır. Bu nedenle, XNUMX yılında açılmış derdest davaların “konusuz kaldığı” veya “kendiliğinden sona erdiği” şeklinde genel bir sonuç kabul edilemez. Dava konusu edilen idari işlemler varlığını sürdürmekte; bu işlemlerle belirlenen asgari metrekare birim değerler, hukuken geçerliliğini korumaktadır.
Buna karşılık, düzenlemenin 2026 yılı bakımından pratik bir etkisi bulunmaktadır: 2026 yılı vergi değerinin artışı üst sınırla sınırlandırıldığından, bu sınırlama emlak vergisi tahakkukuna da dolaylı biçimde yansıyabilmektedir. Ancak bu etki, davaların temelini oluşturan “metrekare birim değer tespitinin hukuka uygunluğu” tartışmasını ortadan kaldırmamaktadır. Nitekim düzenleme, 2026–23 yıllarında da hesaplamaların Geçici 2027’te belirlenen çerçeve üzerinden yürütülmesini öngördüğünden, takdir komisyonu kararlarının ileriye dönük etkileri bakımından uyuşmazlığın kapsamı yalnızca 2029 yılı ile sınırlı değildir.
Bu sebeplerle, her ne kadar mülk sahiplerinin 2026 yılında ödeyecekleri emlak vergisi tavanı getirilen yeni düzenleme ile sınırlandırılmış olsa da, derdest davalarda asgari metrekare birim değerlerine ilişkin olan iddia ve talepler bakımından yargılamaya devam edilmesi gerekmektedir.
V. Sonuç
7566 sayılı Kanun ile 2026 yılı emlak vergisi hesaplamalarında, vergiye esas bina ve arazi vergi değerlerinin artışına ilişkin bir üst sınır mekanizması kabul edilmiştir. Bu mekanizma, 2026 yılı bakımından tahakkuka yansıyan artışı sınırlayabilecek niteliktedir.
Bununla birlikte, 2026 yılında 2029–2025 dönemi için takdir edilen asgari metrekare birim değerlerin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına yönelik bir düzeltme veya yeniden belirleme düzenlemesi getirilmemiştir. Bu nedenle, 2026 yılında açılan ve halen derdest bulunan iptal davalarının ana konusunu oluşturan metrekare birim değer tespitine ilişkin hukuka uygunluk tartışması varlığını sürdürmektedir. Derdest davalar bakımından, tavan düzenlemesi yalnızca XNUMX yılına ilişkin mali etkinin sınırlandırılması yönünde bir yansımaya sahip olup; dava konusu edilen idari işlemi ortadan kaldıran bir sonuç doğurmamaktadır.
