Ограничение, введенное Законом № 7566 в отношении повышения налога на имущество в 2026 году, и его влияние на находящиеся на рассмотрении судебные иски.

I. Введение

В 2025 году минимальная стоимость земельных участков за квадратный метр (установленная на период 2026–2029 годов) была пересмотрена и во многих местах выросла сверх обычных рыночных тенденций. Поскольку налог на недвижимость рассчитывается исходя из этих значений, пересмотр привел к существенному увеличению налоговых обязательств по налогу на недвижимость. Поэтому многие налогоплательщики подали иски в налоговые суды с требованием аннулирования соответствующих решений оценочной комиссии, стремясь снизить свои ставки налога на недвижимость на 2026 год.

Закон № 7566, опубликованный в Официальный вестник от 19 декабря 2025 года Введено переходное правило, направленное на ограничение увеличения налогооблагаемой стоимости, используемой для расчета налога на имущество за 2026 год. Согласно статье 10 Закона № 7566, внесшего поправки во временную статью 23 Закона о налоге на недвижимость № 1319, налогооблагаемая стоимость зданий и земельных участков, рассчитанная на 2026 год, не может превышать удвоенную налогооблагаемую стоимость за 2025 год (в дополнение к базовой стоимости 2025 года).

Однако новый сводный закон не предусматривает никаких корректирующих механизмов или процедур переопределения самих минимальных значений стоимости за квадратный метр, которые являются основным предметом многих исков об аннулировании, поданных налогоплательщиками.

II. Сфера действия ограничений, введенных Законом № 7566

Временная статья 23, с поправками, внесенными статьей 10 Закона № 7566, устанавливает механизм ограничения увеличения налогооблагаемой стоимости, используемой для оценки в 2026 году. Соответственно, налогооблагаемая стоимость зданий и земельных участков, рассчитанная на 2026 год в соответствии со статьей 29 Закона о налоге на недвижимость, не может превышать установленный законом порог, определенный на основе налогооблагаемой стоимости 2025 года.

Поправка также предусматривает, что в 2027, 2028 и 2029 годах (i) налоговые базы для строительных и земельных налогов и (ii) минимальные удельные значения стоимости за квадратный метр земли/участков будут по-прежнему рассчитываться в рамках, установленных в Временной статье 23. Кроме того, в случаях, когда налоги, сборы или другие финансовые обязательства оцениваются на основе налогооблагаемой стоимости недвижимости или минимальных удельных значений стоимости за квадратный метр, должны учитываться значения, определенные в соответствии с Временной статьей 23.

Вкратце, механизм, введенный Законом № 7566, ограничивает результат на уровне «расчетной налогооблагаемой стоимости / налоговой базы» на 2026 год, но не накладывает никаких ограничений и не вводит никаких прямых правил в отношении минимальной стоимости за квадратный метр, установленной в 2025 году.

III. Основные темы судебных исков, поданных собственниками недвижимости.

В соответствии с системой, установленной статьей 29 Закона о налоге на недвижимость, налогооблагаемая стоимость земли и участков определяется исходя из минимальных удельных стоимостей за квадратный метр, установленных оценочными комиссиями. По этой причине в значительной части судебных исков, поданных в 2025 году, оспариваемым актом является решение оценочной комиссии об определении минимальных удельных стоимостей за квадратный метр, то есть этап, предшествующий самому расчету налога.

Основное утверждение, выдвинутое в этих делах, заключается в том, что минимальные удельные стоимости были увеличены в определенных районах в степени, не соответствующей рыночным данным, и что в решениях отсутствует подлежащее проверке обоснование, демонстрирующее, как были достигнуты такие повышения. Соответственно, запрос на аннулирование направлен не на сумму налога на имущество как таковую, а на административное определение удельных стоимостей, которые составляют основу налога.

IV. Влияние поправки на находящиеся на рассмотрении судебные иски.

Проще говоря, предметом многих судебных исков, поданных в 2025 году, является определение комиссией по оценке минимальной стоимости за квадратный метр на период 2026–2029 годов. Механизм ограничения, введенный в соответствии с Временной статьей 23, не отменяет и не признает недействительными эти решения комиссии по оценке. Поэтому было бы неверно делать вывод, как правило, о том, что находящиеся на рассмотрении дела стали неактуальными или автоматически завершились. Оспариваемые административные акты остаются в силе, и минимальные значения стоимости за квадратный метр, определенные этими актами, продолжают иметь юридическую силу.

Тем не менее, поправка имеет практическое значение для 2026 года: поскольку увеличение налогооблагаемой стоимости в 2026 году ограничено, это ограничение может косвенно снизить оценку налога на имущество в 2026 году в определенных случаях. Однако это не устраняет основной спор относительно законности определения удельной стоимости. Более того, поскольку поправка предусматривает, что рамки, предусмотренные Временной статьей 23, будут применяться также в период 2027–2029 годов, перспективные последствия решений оценочной комиссии означают, что спор нельзя рассматривать как ограниченный только 2026 годом.

По этим причинам, даже несмотря на то, что сумма налога на имущество, подлежащая уплате налогоплательщиками в 2026 году, может быть ограничена новым лимитом, следует продолжить рассмотрение исков и требований, оспаривающих минимальную стоимость за квадратный метр.

V. Заключение

Закон № 7566 ввел механизм законодательного ограничения для расчета налога на имущество за 2026 год, ограничивающий увеличение налогооблагаемой стоимости зданий и земельных участков, являющихся основой для налога. Этот механизм способен уменьшить увеличение, отраженное в оценке за 2026 год.

В то же время закон не вводит никаких корректирующих мер или механизмов пересмотра решений оценочных комиссий, устанавливающих минимальную стоимость за квадратный метр на период 2026–2029 годов. В результате основной вопрос законности в исках об аннулировании, поданных в 2025 году, а именно законность определения стоимости за квадратный метр, остается актуальным. В отношении находящихся на рассмотрении судебных исков механизм ограничения влияет только на финансовые последствия оценки 2026 года; он не отменяет оспариваемый в суде административный акт.