Av. Ali Yurtsever

       I. GENEL DEĞERLENDİRME

Günümüzde taşınmaz mülkiyetine ilişkin en çok karşılaşılan sorunlardan biri miras yoluyla kazanılan taşınmazların yeni maliklerce bilinmemesi/tespit edilememesi, tapu kaydına yeni malikin kaydedilmesi veya söz konusu taşınmazların maliklerce tamamen unutulmuş olması ve bu taşınmazların üçüncü kişiler tarafından izinli veya izinsiz olarak uzun yıllar boyunca kullanılması ve değerlendirilmesi hususudur.

Ülkemizde bu tarz durumlara, özellikle kalabalık ailelerde, aile büyüklerinin vefatı sonrası unutulan veya alt nesillerin haberi dahi olmadığı taşınmazlarda sıklıkla rastlanmaktadır. Vefat eden aile büyüğünün üzerine kayıtlı olan taşınmaz mirasçılar tarafından bilinmez veya bilinse dahi bir süre sonra unutulur veya âtıl halde bırakılır. Bu taşınmazlar genelde bulundukları bölgede yaşayan yerel halk arasındaki kişilerce maliklerin izni dahilinde veya tamamen izinsiz  bir şekilde kullanılır/değerlendirilir (taşınmazın ev olarak kullanılması, arsanın tarla olarak kullanılması vb.).

Bu şekilde çoğu zaman malikin rızası dışında çok uzun süreler kullanılan gayrimenkullere ilişkin 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde özel bir hükme yer verilmiştir. Olağanüstü zamanaşımı başlıklı bu madde, belirli şartlar ve koşullar altında bir taşınmazı 20 yıl veya daha uzun süre kesintisiz olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin söz konusu taşınmazın mülkiyet hakkını alabilmesini sağlamaktadır.

       II. GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Yukarda sözü edilen 713. maddede belirtilen haktan faydalanmak için belirli bazı koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. İlgili maddenin 1. fıkrası uyarınca söz konusu haklardan yararlanabilmek için, “tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurmak” gerekmektedir. Dolayısıyla, 1. fıkrada belirtilen haktan yararlanabilmek için, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz bulunmalı ve ilgili kişinin işbu taşınmazı en az 20 yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyedinde bulundurması gerekmektedir.

2. fıkra uyarınca ise, “aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir”. Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, sözü edilen 2. fıkranın ilk düzenlemesinde yer alan bazı hükümler, Anayasa Mahkemesi’nin 2009/58 E. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi’nin bu iptal kararı ile birlikte özellikle 22.11.2001 tarihinden sonraki olağanüstü zamanaşımı uygulamasında önemli değişiklikler meydana gelmiş olup, bu husus aşağıda detaylı olarak açıklanmaktadır.

       III. ANAYASA MAHKEMESİNİN İPTAL KARARI

Yukarıda da belirtildiği üzere, 2. fıkranın ilk düzenlemesinde yer alan bazı hükümler, Anayasa Mahkemesi’nin 22.11.2001 tarihli kararı ile iptal edilmiş olup, bu iptal kararı öncesinde söz konusu 2. fıkranın tam metni aşağıdaki gibidir:

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”

Görüleceği üzere, 2. fıkranın ilk düzenlemesinde “yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse” ibaresi yer almakta iken, Anayasa Mahkemesi’nin 2009/58 E. ve 2011/52 sayılı kararı ile söz konusu madde metninden “ölmüş ya da” ibaresi çıkarılmıştır. Anayasa Mahkemesi kararında, söz konusu ibarenin iptaline ilişkin olarak şu açıklamayı yapmaktadır: “Tapuya kayıtlı bir taşınmazın malikinin ölmesi halinde, bu taşınmazın sahibi mirasçılarıdır. Mirasçılar bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını mirasbırakanın ölümü ile birlikte kanun gereğince tescile gerek kalmadan kazanmaktadırlar. Hukukun genel ilkelerinden birisi de mülkiyet hakkının “zamanötesi” niteliği, başka bir anlatımla mülkiyet hakkının zamanaşımına uğramamasıdır. Bu nedenle, Medenî Kanun tarafından bir taşınmaz malikinin mirasçılarına tanınmış olan hakların, hak sahiplerince yirmi yıl boyunca kullanılmaması, o kimselerin taşınmazla aralarındaki ilişkiyi fiilen kestiğini göstermiş olsa bile, o taşınmazla aralarındaki hukuksal ilişkinin sona erdiği anlamına gelmez. Mirasçıların devam eden mülkiyet hakkı, taşınmazı fiilen kullanma hakkını içerdiği gibi kullanmama hakkını da içerir. Mülkiyet hakkının mutlaklığı ve tapu sicilinin aleniyeti karşısında, itiraz konusu sözcük uyarınca, zilyedin mirasçılara ait olan mülkiyet hakkını tanımayarak tek yanlı olarak ortadan kaldırmasına olanak tanınması, mülkiyet hakkını ortadan kaldırdığı gibi, kazanılmış hak ve hukuki güvenlik ilkelerini de ihlal etmektedir.”

Anayasa Mahkemesi’nin söz konusu kararından da anlaşılacağı üzere, Mahkeme, ölen kişinin adına kayıtlı olan taşınmazın üzerindeki mirasçıların mülkiyet hakkının olağanüstü zamanaşımı kapsamında tek taraflı olarak kaldırılmasını, Anayasada güvence altına alınan mülkiyet hakkına aykırı olduğu ve ayrıca kazanılmış hak ve hukuk güvenliği ilkelerini de ihlal ettiği gerekçesiyle söz konusu ibareyi iptal ederek madde metninden çıkartmıştır.

       IV. ANAYASA MAHKEMESİNİN İPTAL KARARI SONRASI UYGULAMA

Yukarıda da açıklandığı üzere, Anayasa Mahkemesi’nin verdiği iptal kararıyla birlikte “…kararın Resmi Gazetede yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına” karar verilmiş ve devamında da Resmi Gazete ilanını takiben söz konusu hüküm iptal edilerek madde metninden çıkartılmıştır. Dolayısıyla,  17.03.2011 tarihinden sonra ölüme dayalı olarak olağanüstü zamanaşımı davası açılamayacağı sonucuna varılması gerekmektedir. Yani, yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce açılmış olan davalar bakımından maliki 20 yıl önce ölmüş ve o tarihten dava tarihine veya kayıt maliki adına bulunan tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar diğer kazanma koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür davalar bakımından kazanılmış (müktesep) hakkın kabulü ve dolayısıyla bu davaların kabulü gerekecektir.

Ancak, söz konusu yürütmenin durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce dava açılmamış olup, ilgili madde metninde belirtilen 20 yıllık süre de dahil tüm şartların  17.03.2011 tarihinden önce gerçekleştiği durumlarda uygulamanın ne şekilde olması gerektiği tartışmalıdır. Yani, ilgililerce 17.03.2011 tarihinden önce dava açılmamış ancak; Anayasa Mahkemesi’nin verdiği yürürlüğünün durdurulması karar tarihi olan 17.03.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, Anayasa Mahkemesi’nin sözü edilen iptal kararının etkisi ne şekilde olacaktır?

Bu tartışmanın dayanağı, Anayasa’da güvence altına alınmış olan kazanılmış hak ilkesi ve Anayasa Mahkemesi’nin kararlarının geriye yürümezliğidir. Bu kapsamda bir görüşe göre, 17.03.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş ise, dava açılmamış dahi olsa, söz konusu hak kazanılmış sayılmalı ve Anayasa Mahkemesi kararları geriye dönük olarak hüküm doğurmayacağı için de bu davaların kazanılmış hak ilkesi doğrultusunda kabulü gerekmektedir (Yargıtay’ın bu görüşü destekler çeşitli kararları da mevcuttur). Bir diğer görüşe göre ise Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararında belirttiği gerekçelere dayanarak bu davaların kabul edilmemesi gerektiğini savunulmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararında, Anayasa’nın 575. maddesinde “mirasın, mirasbırakanın ölümü ile açılacağı, 599. madde hükmüne göre de mirasçıların, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanacakları” ve “705. maddenin ikinci fıkrası uyarınca da mirasçılar, mirasbırakanın bıraktığı taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkına tescilden önce” sahip olacakları belirtilmektedir. Bu kapsamda belirtilen ikinci görüşe göre mirasçıların Anayasa ile güvence altına alınmış olan hakları esas kazanılmış hak olarak değerlendirilmeli ve 17.03.2011 tarihinden sonra açılacak tüm davaların bu sebeple reddi gerekmektedir.

      V. SONUÇ

Ülkemizde sıkça başvurulan olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyeti kazanımı, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 yılında aldığı iptal kararı ile değişikliğe uğramış ve uygulamada bazı tartışmalara sebebiyet vermiştir. Konu edilen iptal kararı sonrası ölüme dayalı olarak olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı engellenmiş olmakla birlikte, söz konusu 20 yıllık sürenin, iptal kararı öncesinde dolmuş olduğu durumlarda bu iptal kararının etkisinin ne olacağına ilişkin farklı görüşler ortaya konulmuştur. Baskın olan ve Yargıtay’ın da benimsediği görüşe göre, 17.03.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş ise, dava açılmamış dahi olsa, söz konusu hak kazanılmış sayılacak ve Anayasa Mahkemesi kararları geriye dönük olarak hüküm doğurmayacağı için de bu davaların kazanılmış hak ilkesi doğrultusunda kabulü gerekecektir.

Konu ile ilgili sorularınız veya daha detaylı bilgi almak için info@asylegal.com adresinden bize ulaşabilirsiniz.