Affitti a breve termine in Turchia: procedure per la richiesta di licenza e annunci Airbnb di residenze di lusso

I. Requisiti di licenza per affitti a breve termine e Airbnb

Come esaminato in dettaglio nel nostro precedente articolo, la Legge stabilisce che tutti gli affitti a breve termine (affitti fino a 100 giorni) di unità residenziali, comprese ville indipendenti e appartamenti in complessi di appartamenti, siano soggetti a previa approvazione e licenza da parte del governo. Sebbene esistano diversi criteri stabiliti per queste richieste di licenza, il più importante è l'accordo unanime di tutti i proprietari all'interno di un complesso di appartamenti (questo non si applica alle ville private indipendenti). La legge prevede inoltre pesanti sanzioni pecuniarie per la firma di contratti di affitto a breve termine o per l'affitto di un'unità residenziale a breve termine senza le dovute licenze e approvazioni.

La possibilità di ricevere ingenti multe monetarie, unita alla necessità di un accordo unanime da parte di tutti i proprietari dell'appartamento, significava che la maggior parte degli affitti Airbnb all'interno delle aree metropolitane avrebbe dovuto essere cancellata, poiché sarebbe quasi impossibile ottenere un accordo unanime da tutti i co-proprietari. proprietari di appartamenti (condomini) con più unità indipendenti.

Ciò era particolarmente problematico per i grattacieli residenziali di nuova costruzione commercializzati e venduti come residenze e condomini di lusso. Sebbene la legge includesse una disposizione specifica per le residenze di lusso nell'articolo 3/10, notava solo che era necessario un permesso può essere rilasciato senza necessità di decisione unanime per le residenze di lusso. In altre parole, la legge, pur prevedendo la possibilità di un'esenzione per le residenze di lusso, non la garantiva.

II. La regolamentazione secondaria chiarisce le procedure di richiesta

Per affrontare queste questioni e chiarire lo status degli annunci Airbnb di residenze di lusso, il Regolamento è stato introdotto ed è entrato in vigore il 1 gennaio 2024. Il Regolamento definisce in dettaglio le procedure di richiesta, chiarisce ulteriormente la definizione di residenze di lusso (notate come residenze di lusso di alta qualità residenza) e stabilisce chiare esenzioni per i loro processi di richiesta.

a. Procedure per la richiesta di licenza

L'articolo 5 del Regolamento stabilisce nel dettaglio le modalità di presentazione delle domande di licenza e la documentazione necessaria per ottenere la licenza di noleggio breve. Secondo il regolamento, tutte le richieste relative a questo permesso devono essere presentate tramite l'e-Government (e-Devlet) piattaforma. Questo requisito è cruciale; qualsiasi domanda non presentata tramite questo canale digitale non verrà elaborata e verrà tempestivamente restituita al richiedente, ritardando potenzialmente il processo.

Qualora l'immobile in questione sia soggetto a specifici diritti, quali l'usufrutto o il diritto di superficie, la Legge e il Regolamento prevedono che la domanda sia presentata dal titolare di tali diritti e non dal proprietario dell'immobile.

Per i clienti con più proprietà nello stesso edificio, è in atto un processo semplificato. Sarà sufficiente un’unica domanda per tutti gli immobili registrati sotto lo stesso nome, semplificando notevolmente il processo di presentazione. Si precisa inoltre che qualora il richiedente abbia ottenuto in precedenza documenti autorizzativi per altri immobili nello stesso edificio, tali informazioni dovranno essere indicate nella presente domanda.

b. Requisiti della proprietà

L'articolo 9 del Regolamento stabilisce inoltre i requisiti minimi per gli immobili che verranno dati in locazione per brevi periodi. Tali requisiti minimi possono essere così riassunti:

• Almeno una camera da letto, bagno-wc, zona giorno e disposizione della cucina.
• Acqua fredda e calda nell'abitazione, letti nelle camere, un cuscino per persona, federa, lenzuolo a seconda delle condizioni climatiche, una coperta o trapunta, un viso e un telo da bagno per persona in bagno.
• Estintori chimici e rilevatori di fumo contro gli incendi in tutte le sezioni tranne il bagno-WC con divisione fissa e uno schizzo che mostra la posizione della scala di fuga dietro le porte.
• L'arredamento, le decorazioni, le attrezzature e i dispositivi utilizzati nell'abitazione devono essere conformi agli standard, puliti, ben mantenuti e funzionanti.
• La capacità dell'abitazione; ogni camera da letto è calcolata per ospitare due persone, con una capienza massima di due persone aggiuntive, escluso il numero delle camere da letto. Anche se ci sono più camere che soddisfano queste condizioni, il numero massimo di persone che possono soggiornare nella stessa abitazione è dodici, esclusi i bambini di età inferiore a tre anni. Non è possibile accogliere più utenti rispetto alla capacità abitativa specificata.

c. Ispezioni di proprietà

Dopo il rilascio di un permesso, entro trenta giorni dalla data di rilascio del permesso viene condotta un'ispezione critica per garantire che la residenza soddisfi gli standard specificati sopra indicati. Se una residenza non soddisfa gli standard minimi richiesti durante questa ispezione, verrà imposta una sanzione amministrativa secondo le disposizioni dell'articolo 4 della legge. Viene quindi concesso un periodo di quindici giorni per correggere le carenze individuate. Qualora tali carenze non vengano risolte da un successivo sopralluogo trascorso tale termine, l'autorizzazione è soggetta a revoca alle condizioni di cui all'articolo 5.

È inoltre obbligatorio il mantenimento degli standard e delle qualità fondamentali per il rilascio del permesso. Successivamente al rilascio della licenza, i controlli volti a verificarne il costante rispetto vengono effettuati da personale designato dalla Direzione provinciale o, se necessario, da altro personale nominato dal governatorato. Tali ispezioni, previste almeno ogni due anni dopo il rilascio dell'autorizzazione, sono cruciali per il continuo rispetto dei requisiti normativi. Le raccomandazioni dettagliate nel rapporto di ispezione devono essere attuate come indicato dal governatorato.

Questo processo sistematico per le ispezioni successive al rilascio del permesso evidenzia l’enfasi normativa sul mantenimento delle condizioni inizialmente soddisfatte per l’approvazione del permesso. Sono in atto quadri giuridici e amministrativi per supportare la conformità, garantendo che le residenze rimangano conformi agli standard stabiliti ed evitando potenziali ripercussioni.

III. Esenzioni per annunci Airbnb di residenze di lusso

All'interno del quadro normativo si distingue per le residenze di lusso, caratterizzate da un insieme di caratteristiche e servizi di alta qualità. La definizione di residenza di lusso, come delineata nel Regolamento, fa riferimento ai criteri stabiliti nel Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Regolamento per la costruzione delle aree pianificate). Queste residenze sono progettate per soddisfare almeno le condizioni residenziali minime e si distinguono per l'inclusione di servizi quali reception, sicurezza, pulizia giornaliera, servizi sanitari, lavaggio a secco, lavanderia, trasporti, ristorazione, servizi di spesa, nonché servizi come palestre e piscine. Tali residenze comprendono più sezioni indipendenti all'interno della loro struttura.

L'articolo 5 del Regolamento introduce specifiche esenzioni per le residenze di lusso e le case unifamiliari rispetto all'iter di richiesta. In particolare, per queste tipologie di abitazioni si deroga al requisito della decisione unanime dei condomini, previsto sia dal Regolamento che dalla Legge, e alla condizione del venticinque per cento di cui al quarto comma dell'articolo 3. Inoltre, il Regolamento consente il rilascio di documenti distinti alla società di gestione e ad una o più società di commercializzazione all'interno della stessa residenza di lusso.

Questa esenzione è fondamentale, in particolare per le residenze di lusso situate in grattacieli, dove ottenere una decisione unanime tra un gran numero di proprietari di condomini è estremamente impegnativo. La flessibilità fornita da questa esenzione facilita un processo più semplice per ottenere i permessi necessari per residenze di lusso, riconoscendo la struttura unica e le dinamiche operative di tali proprietà. Questo approccio articolato garantisce che le residenze di lusso possano rispettare i requisiti normativi soddisfacendo al tempo stesso le loro caratteristiche distintive e le diverse esigenze dei loro residenti.

IV. conclusione

I recenti aggiornamenti normativi in ​​Turchia rappresentano un significativo passo avanti nella formalizzazione e razionalizzazione del processo per gli affitti a breve termine, compresi gli annunci Airbnb di residenze di lusso. Affrontando le sfide pratiche che i proprietari di immobili si trovavano ad affrontare nell’ambito del quadro iniziale, in particolare il requisito del consenso unanime tra i proprietari di condomini, il governo ha mostrato sensibilità verso le realtà del moderno mercato immobiliare. L’introduzione di esenzioni per le residenze di lusso riconosce le sfide uniche e le dinamiche operative di queste proprietà, offrendo un percorso da seguire in grado di bilanciare il controllo normativo con la praticità.

Le procedure dettagliate per le richieste di licenza, i requisiti immobiliari e l'approccio strutturato alle ispezioni immobiliari garantiscono un livello standardizzato di qualità e sicurezza per gli affitti a breve termine. Ciò non solo avvantaggia i proprietari di immobili fornendo linee guida chiare per la conformità, ma migliora anche l’esperienza e la sicurezza dei turisti e degli affittuari.

Inoltre, l’esenzione per le residenze di lusso dal requisito della decisione unanime rappresenta un cambiamento fondamentale. Semplifica il processo di licenza per un segmento significativo del mercato che in precedenza si trovava ad affrontare barriere insormontabili, rivitalizzando così potenzialmente l’ecosistema degli affitti a breve termine all’interno di queste proprietà di fascia alta.