Comprar un inmueble en Turqu\u00eda siendo extranjero suele ser un proceso sencillo, aunque los riesgos jur\u00eddicos surgen normalmente antes de la transmisi\u00f3n del t\u00edtulo de propiedad, denominado tapu en turco. Por ello, la cita en el Registro de la Propiedad para formalizar la transmisi\u00f3n no debe considerarse el inicio de la operaci\u00f3n. Antes de pagar un dep\u00f3sito sustancial, el comprador debe confirmar que cumple los requisitos para adquirir el inmueble, verificar que el vendedor es el titular registral, examinar el t\u00edtulo para detectar restricciones y revisar los registros municipales a fin de comprobar que la configuraci\u00f3n f\u00edsica del inmueble coincide con el proyecto legalmente aprobado. Si el inmueble tambi\u00e9n se destina a respaldar una solicitud de ciudadan\u00eda turca, en esa misma fase debe realizarse un an\u00e1lisis de elegibilidad separado.<\/p>\n
Por regla general, las personas f\u00edsicas extranjeras pueden adquirir inmuebles en Turqu\u00eda, con sujeci\u00f3n a restricciones basadas en la nacionalidad, la ubicaci\u00f3n y los l\u00edmites legales. El antiguo requisito de reciprocidad fue abolido en 2012 y, en la actualidad, la adquisici\u00f3n por extranjeros se rige principalmente por el art\u00edculo 35 de la Ley del Registro de la Propiedad n.\u00ba 2644<\/a>.<\/p>\n Por regla general, una persona f\u00edsica extranjera puede adquirir hasta 30 hect\u00e1reas de bienes inmuebles en el conjunto de Turqu\u00eda. Adem\u00e1s, las adquisiciones dentro de un mismo distrito est\u00e1n sujetas a un l\u00edmite del 10 por ciento de la superficie de propiedad privada de dicho distrito. Los inmuebles situados en zonas militares y \u00e1reas de seguridad designadas est\u00e1n sujetos a restricciones adicionales, y la direcci\u00f3n del registro de la propiedad obtiene durante la operaci\u00f3n la confirmaci\u00f3n de la autoridad competente al respecto.<\/p>\n Las sociedades extranjeras y las sociedades turcas con accionistas extranjeros se rigen por normas distintas, por lo que la estructura de titularidad prevista debe definirse antes de acordar las condiciones comerciales.<\/p>\n El proceso comienza normalmente con la identificaci\u00f3n del inmueble y la confirmaci\u00f3n de que el comprador cumple los requisitos para adquirirlo; a continuaci\u00f3n, las partes acuerdan las condiciones comerciales mediante una oferta o un contrato de reserva. La diligencia debida jur\u00eddica<\/a> debe completarse antes de que cualquier dep\u00f3sito sustancial pase a ser no reembolsable.<\/p>\n Seguidamente se prepara la documentaci\u00f3n bancaria y de divisas; despu\u00e9s se tramita la solicitud WebTapu y se formaliza la transmisi\u00f3n oficial. La firma de un contrato privado de compraventa, el pago del precio o la toma de posesi\u00f3n no transmiten la propiedad. La propiedad jur\u00eddica se adquiere cuando el comprador queda inscrito como propietario en el registro de la propiedad, y toda decisi\u00f3n de pago debe adoptarse teniendo presente esta distinci\u00f3n.<\/p>\n El t\u00edtulo de propiedad es el punto de partida de la investigaci\u00f3n. El asiento vigente del registro de la propiedad debe confirmar que el vendedor es el titular registral y que los datos del bloque, la parcela y la secci\u00f3n independiente corresponden al inmueble objeto de la compraventa. Asimismo, el t\u00edtulo debe examinarse para detectar hipotecas, embargos, medidas cautelares, derechos de usufructo, servidumbres, anotaciones de promesa de compraventa y cualquier otra restricci\u00f3n.<\/p>\n La modalidad de propiedad tambi\u00e9n es relevante y, en las operaciones sobre apartamentos, el comprador debe determinar si el inmueble se encuentra en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, denominado kat m\u00fclkiyeti, bajo una servidumbre de piso, denominada kat irtifak\u0131, o bajo otra modalidad. La fotocopia de un t\u00edtulo de propiedad facilitada por un agente inmobiliario no sustituye la revisi\u00f3n del asiento oficial vigente, y es aconsejable realizar una \u00faltima comprobaci\u00f3n del t\u00edtulo poco antes del cierre.<\/p>\n Un t\u00edtulo sin cargas no significa que el edificio cumpla la normativa, por lo que la diligencia debida municipal debe realizarse por separado. Seg\u00fan el inmueble, esta revisi\u00f3n comprende la situaci\u00f3n urban\u00edstica, la licencia de construcci\u00f3n, los planos arquitect\u00f3nicos aprobados y la licencia de ocupaci\u00f3n, conocida com\u00fanmente como iskan.<\/p>\n La configuraci\u00f3n f\u00edsica del apartamento debe compararse despu\u00e9s con el proyecto aprobado. Es frecuente encontrar balcones cerrados, terrazas transformadas, ampliaciones en azoteas, s\u00f3tanos reconvertidos y zonas comunes incorporadas sin autorizaci\u00f3n a un apartamento. Estas modificaciones pueden dificultar la reventa, la financiaci\u00f3n o la rehabilitaci\u00f3n y exponer el inmueble a medidas administrativas. La cuesti\u00f3n relevante no es si existe un t\u00edtulo de propiedad, sino si el apartamento que se adquiere corresponde al aprobado por el municipio.<\/p>\n El riesgo estructural merece especial atenci\u00f3n en Estambul. Ni el t\u00edtulo de propiedad, ni el iskan, ni la licencia de construcci\u00f3n, ni una p\u00f3liza obligatoria de seguro contra terremotos deben interpretarse como confirmaci\u00f3n de que un edificio ser\u00e1 estructuralmente seguro frente a un futuro terremoto. Para edificios antiguos, adquisiciones de alto valor y edificios que hayan sufrido modificaciones significativas, puede resultar conveniente una revisi\u00f3n independiente por un ingeniero de estructuras.<\/p>\n Tambi\u00e9n debe investigarse la situaci\u00f3n del inmueble conforme a la Ley n.\u00ba 6306 sobre la Transformaci\u00f3n de \u00c1reas bajo Riesgo de Desastre. Una declaraci\u00f3n existente de edificio de riesgo o un proceso de transformaci\u00f3n urbana en curso puede dar lugar a la demolici\u00f3n, costes de reconstrucci\u00f3n y una p\u00e9rdida temporal de la posesi\u00f3n. El seguro obligatorio contra terremotos, conocido como DASK, es un producto de seguro y no un certificado de seguridad estructural.<\/p>\n Las personas f\u00edsicas extranjeras est\u00e1n sujetas a un procedimiento espec\u00edfico en materia de divisas. Los fondos destinados a la compra deben canalizarse a trav\u00e9s del sistema bancario turco y, para la operaci\u00f3n registral, debe obtenerse un certificado de compra de divisas<\/a>, denominado D\u00f6viz Al\u0131m Belgesi o DAB. Los titulares de la Tarjeta Azul (Blue Card), considerados antiguos ciudadanos turcos a estos efectos, no est\u00e1n sujetos a este requisito.<\/p>\n El procedimiento bancario debe organizarse antes del cierre, y el comprador no debe transferir la totalidad del precio por el mero hecho de que se haya presentado una solicitud WebTapu. En la medida en que lo permitan las condiciones comerciales, el pago de importes sustanciales debe coordinarse con la confirmaci\u00f3n de que la transmisi\u00f3n est\u00e1 lista para formalizarse y de que el inmueble puede inscribirse a nombre del comprador.<\/p>\n Est\u00e1 previsto que el Sistema de Pago Seguro obligatorio<\/a> para los pagos en compraventas inmobiliarias sea aplicable a partir del 1 de octubre de 2026, tras el aplazamiento de tres meses anunciado por el Ministerio de Comercio<\/a>. Las operaciones cuya finalizaci\u00f3n est\u00e9 prevista para esa fecha o una fecha posterior deben estructurarse conforme al nuevo mecanismo de pago.<\/p>\n Por regla general, el comprador extranjero necesitar\u00e1 un pasaporte v\u00e1lido acompa\u00f1ado de una copia traducida y notariada, un n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal turco o el n\u00famero de identificaci\u00f3n de extranjero aplicable, y los documentos exigidos para la solicitud ante el registro de la propiedad, junto con los datos del t\u00edtulo, el valor municipal del inmueble, la documentaci\u00f3n DASK cuando proceda y el DAB.<\/p>\n Cuando el comprador no hable turco con suficiente dominio, puede exigirse la intervenci\u00f3n de un int\u00e9rprete autorizado en el registro de la propiedad. La operaci\u00f3n tambi\u00e9n puede formalizarse mediante un poder debidamente otorgado, y los poderes otorgados en el extranjero pueden requerir apostilla o legalizaci\u00f3n consular, adem\u00e1s de una traducci\u00f3n al turco. Cuando el poder se otorga a un abogado turco, no se exige int\u00e9rprete.<\/p>\n Ya no se exige un informe de tasaci\u00f3n por el mero hecho de que el comprador sea extranjero. El requisito general introducido en marzo de 2019 fue eliminado mediante la circular del Registro de la Propiedad de 13 de junio de 2024<\/a> para las operaciones que no impliquen la adquisici\u00f3n de la ciudadan\u00eda. Las adquisiciones vinculadas a la ciudadan\u00eda siguen sujetas a los requisitos de tasaci\u00f3n y, en esos casos, el valor se determina mediante un informe de una sociedad de tasaci\u00f3n autorizada, y no por el precio declarado. Una tasaci\u00f3n independiente puede seguir siendo \u00fatil en una adquisici\u00f3n de alto valor, aunque no sea obligatoria.<\/p>\n El principal coste p\u00fablico es la tasa del registro de la propiedad, equivalente al 4 por ciento del precio de compra declarado y compuesta por un 2 por ciento a cargo del comprador y un 2 por ciento a cargo del vendedor. Las partes pueden acordar que, desde el punto de vista econ\u00f3mico, una de ellas soporte una proporci\u00f3n mayor. La tasa se calcula sobre el precio de transmisi\u00f3n declarado, que no puede ser inferior al valor del inmueble a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.<\/p>\nIII. Secuencia de la compraventa y momento en que se transmite la propiedad<\/h2>\n
IV. Diligencia debida sobre el t\u00edtulo y los registros municipales<\/h2>\n
Examen del t\u00edtulo<\/h3>\n
Registros municipales, iskan y modificaciones no autorizadas<\/h3>\n
Riesgo estructural y s\u00edsmico<\/h3>\n
V. Pago, divisas y documentaci\u00f3n de la operaci\u00f3n<\/h2>\n
Certificado de compra de divisas y momento del pago<\/h3>\n
Documentos, int\u00e9rpretes y poderes<\/h3>\n
Informes de tasaci\u00f3n<\/h3>\n
VI. Costes de adquisici\u00f3n en 2026<\/h2>\n