Der Immobilienkauf in der T\u00fcrkei ist f\u00fcr ausl\u00e4ndische Erwerber grunds\u00e4tzlich unkompliziert; die rechtlichen Risiken entstehen jedoch meist bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die auf T\u00fcrkisch als tapu bezeichnet wird. Der Termin beim Grundbuchamt sollte daher nicht als Beginn der Transaktion verstanden werden. Vor Zahlung einer erheblichen Anzahlung sollte der Erwerber seine Erwerbsberechtigung best\u00e4tigen, pr\u00fcfen, ob der Verk\u00e4ufer als Eigent\u00fcmer eingetragen ist, das Grundbuch auf Beschr\u00e4nkungen untersuchen und anhand der Unterlagen der Gemeinde feststellen, ob die Immobilie in ihrem tats\u00e4chlichen Zustand dem rechtlich genehmigten Projekt entspricht. Soll die Immobilie zugleich f\u00fcr einen Antrag auf t\u00fcrkische Staatsangeh\u00f6rigkeit genutzt werden, ist in dieser Phase zus\u00e4tzlich eine gesonderte Pr\u00fcfung der hierf\u00fcr geltenden Voraussetzungen erforderlich.<\/p>\n
Ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Personen d\u00fcrfen in der T\u00fcrkei grunds\u00e4tzlich Immobilien erwerben, wobei Beschr\u00e4nkungen aufgrund der Staatsangeh\u00f6rigkeit, der Lage und gesetzlicher H\u00f6chstgrenzen gelten. Das fr\u00fchere Gegenseitigkeitserfordernis wurde 2012 abgeschafft; der Immobilienerwerb durch Ausl\u00e4nder richtet sich heute im Wesentlichen nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644<\/a>.<\/p>\n Eine ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Person darf in der T\u00fcrkei grunds\u00e4tzlich Immobilien mit einer Gesamtfl\u00e4che von bis zu 30 Hektar erwerben. Zus\u00e4tzlich d\u00fcrfen Erwerbe in einem bestimmten Bezirk 10 Prozent der dort in Privateigentum stehenden Fl\u00e4che nicht \u00fcberschreiten. F\u00fcr Immobilien in milit\u00e4rischen Zonen und ausgewiesenen Sicherheitsgebieten gelten weitere Beschr\u00e4nkungen; hierzu holt die Grundbuchdirektion w\u00e4hrend des Verfahrens eine Best\u00e4tigung der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde ein.<\/p>\n F\u00fcr ausl\u00e4ndische Gesellschaften und t\u00fcrkische Gesellschaften mit ausl\u00e4ndischen Anteilseignern gelten unterschiedliche Vorschriften. Die beabsichtigte Eigent\u00fcmerstruktur sollte deshalb festgelegt werden, bevor die wirtschaftlichen Bedingungen vereinbart werden.<\/p>\n \u00dcblicherweise beginnt das Verfahren mit der Auswahl der Immobilie und der Best\u00e4tigung, dass der K\u00e4ufer sie erwerben darf. Anschlie\u00dfend vereinbaren die Parteien die wirtschaftlichen Bedingungen in einem Angebot oder einer Reservierungsvereinbarung. Die rechtliche Pr\u00fcfung<\/a> sollte abgeschlossen sein, bevor eine erhebliche Anzahlung nicht mehr r\u00fcckzahlbar wird.<\/p>\n Danach werden die Bank- und Devisenunterlagen vorbereitet, gefolgt vom WebTapu-Antrag und der amtlichen Eigentums\u00fcbertragung. Weder die Unterzeichnung eines privatschriftlichen Kaufvertrags noch die Zahlung des Kaufpreises oder die Besitz\u00fcbernahme bewirken den Eigentums\u00fcbergang. Das Eigentum wird rechtlich erst erworben, wenn der K\u00e4ufer als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen ist. Jede Zahlungsentscheidung sollte diesen Unterschied ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n Das Grundbuch ist der Ausgangspunkt der Pr\u00fcfung. Aus dem aktuellen Grundbuchstand sollte hervorgehen, dass der Verk\u00e4ufer als Eigent\u00fcmer eingetragen ist und die Angaben zu Block, Parzelle und selbstst\u00e4ndiger Einheit mit der zu erwerbenden Immobilie \u00fcbereinstimmen. Au\u00dferdem ist das Grundbuch auf Hypotheken, Pf\u00e4ndungen, einstweilige Verf\u00fcgungen, Nie\u00dfbrauchsrechte, Dienstbarkeiten, Vormerkungen von Verkaufsversprechen und sonstige Beschr\u00e4nkungen zu pr\u00fcfen.<\/p>\n Auch die Eigentumsform ist von Bedeutung. Bei Wohnungen sollte der K\u00e4ufer kl\u00e4ren, ob Stockwerkseigentum (kat m\u00fclkiyeti), eine Stockwerksdienstbarkeit (kat irtifak\u0131) oder eine andere Rechtsform besteht. Die von einem Immobilienmakler vorgelegte Kopie eines Grundbuchdokuments ersetzt nicht die Einsicht in den aktuellen amtlichen Grundbuchstand. Eine abschlie\u00dfende Grundbuchpr\u00fcfung kurz vor Vollzug ist empfehlenswert.<\/p>\n Ein unbelastetes Grundbuch bedeutet nicht, dass das Geb\u00e4ude den \u00f6ffentlich-rechtlichen Anforderungen entspricht. Die Unterlagen der Gemeinde sind daher gesondert zu pr\u00fcfen. Je nach Immobilie umfasst dies den bauplanungsrechtlichen Status, die Baugenehmigung, die genehmigten Architekturpl\u00e4ne und die \u00fcblicherweise als iskan bezeichnete Nutzungsgenehmigung.<\/p>\n Die Wohnung in ihrem tats\u00e4chlichen Zustand ist anschlie\u00dfend mit dem genehmigten Projekt abzugleichen. H\u00e4ufig anzutreffen sind verglaste Balkone, umgebaute Terrassen, Dachaufbauten, ausgebaute Kellerr\u00e4ume oder ohne Genehmigung in eine Wohnung einbezogene Gemeinschaftsfl\u00e4chen. Solche \u00c4nderungen k\u00f6nnen beim Weiterverkauf, bei der Finanzierung oder bei einer Neuentwicklung Schwierigkeiten verursachen und beh\u00f6rdliche Ma\u00dfnahmen nach sich ziehen. Entscheidend ist nicht allein, ob ein Grundbuchdokument vorhanden ist, sondern ob die erworbene Wohnung der von der Gemeinde genehmigten Wohnung entspricht.<\/p>\n Insbesondere in Istanbul ist dem baulichen Risiko besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Weder ein Grundbuchdokument noch eine Nutzungsgenehmigung, eine Baugenehmigung oder eine Pflichtversicherung gegen Erdbebensch\u00e4den best\u00e4tigen, dass ein Geb\u00e4ude bei einem k\u00fcnftigen Erdbeben baulich sicher ist. Bei \u00e4lteren Geb\u00e4uden, hochwertigen Erwerbsvorg\u00e4ngen und Geb\u00e4uden mit erheblichen baulichen Ver\u00e4nderungen kann eine unabh\u00e4ngige ingenieurtechnische Pr\u00fcfung der Tragwerks- und Erdbebensicherheit angezeigt sein.<\/p>\n Ferner ist zu pr\u00fcfen, welche Rechtsstellung die Immobilie nach dem Gesetz Nr. 6306 \u00fcber die Umgestaltung von Gebieten unter Katastrophenrisiko hat. Die bereits erfolgte Einstufung als Risikogeb\u00e4ude oder ein laufendes Verfahren der st\u00e4dtebaulichen Umgestaltung kann zu Abriss, Kosten der Neuentwicklung und einem vor\u00fcbergehenden Besitzverlust f\u00fchren. Die als DASK bezeichnete Pflichtversicherung gegen Erdbebensch\u00e4den ist ein Versicherungsprodukt und kein Nachweis der baulichen Sicherheit.<\/p>\n F\u00fcr ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Personen gilt ein besonderes Devisenverfahren. Die Kaufpreisgelder m\u00fcssen \u00fcber das t\u00fcrkische Bankensystem abgewickelt werden; f\u00fcr die Grundbuchtransaktion ist eine Devisenkaufbescheinigung<\/a>, das D\u00f6viz Al\u0131m Belgesi oder DAB, einzuholen. Inhaber einer Blauen Karte (Blue Card), die hierf\u00fcr als ehemalige t\u00fcrkische Staatsangeh\u00f6rige behandelt werden, unterliegen dieser Pflicht nicht.<\/p>\n Das Bankverfahren sollte vor dem Vollzug organisiert werden. Ein K\u00e4ufer sollte nicht allein deshalb den gesamten Kaufpreis \u00fcberweisen, weil ein WebTapu-Antrag eingereicht wurde. Soweit es die wirtschaftlichen Bedingungen zulassen, sollte eine erhebliche Zahlung damit abgestimmt werden, dass die Eigentums\u00fcbertragung vollzugsbereit ist und die Immobilie auf den Namen des K\u00e4ufers eingetragen werden kann.<\/p>\n Das verbindliche Sichere Zahlungssystem<\/a> f\u00fcr Zahlungen bei Immobilienverk\u00e4ufen soll nach der dreimonatigen Verschiebung durch das Handelsministerium<\/a> ab dem 1. Oktober 2026 gelten. Transaktionen, deren Vollzug f\u00fcr diesen Tag oder einen sp\u00e4teren Zeitpunkt vorgesehen ist, sollten nach dem neuen Zahlungsmechanismus strukturiert werden.<\/p>\n Ein ausl\u00e4ndischer K\u00e4ufer ben\u00f6tigt im Allgemeinen einen g\u00fcltigen Reisepass mit \u00fcbersetzter und notariell beglaubigter Kopie, eine t\u00fcrkische Steuernummer oder die einschl\u00e4gige Ausl\u00e4nderidentifikationsnummer sowie die f\u00fcr den Grundbuchantrag erforderlichen Unterlagen. Hinzu kommen die Grundbuchangaben, der von der Gemeinde festgesetzte Immobilienwert, gegebenenfalls die DASK-Unterlagen und die DAB.<\/p>\n Verf\u00fcgt der K\u00e4ufer nicht \u00fcber ausreichende T\u00fcrkischkenntnisse, kann beim Grundbuchamt ein erm\u00e4chtigter Dolmetscher erforderlich sein. Die Transaktion kann auch aufgrund einer ordnungsgem\u00e4\u00df erteilten Vollmacht abgeschlossen werden. Im Ausland ausgestellte Vollmachten k\u00f6nnen neben einer t\u00fcrkischen \u00dcbersetzung eine Apostille oder konsularische Legalisation erfordern. Wird einem t\u00fcrkischen Rechtsanwalt Vollmacht erteilt, ist kein Dolmetscher erforderlich.<\/p>\n Ein Wertgutachten ist nicht mehr allein deshalb erforderlich, weil der K\u00e4ufer ausl\u00e4ndischer Staatsangeh\u00f6riger ist. Die im M\u00e4rz 2019 eingef\u00fchrte allgemeine Pflicht wurde durch den Grundbuchrunderlass vom 13. Juni 2024<\/a> f\u00fcr Transaktionen aufgehoben, die nicht dem Erwerb der Staatsangeh\u00f6rigkeit dienen. F\u00fcr Erwerbe zur Erlangung der Staatsangeh\u00f6rigkeit gelten die Bewertungsvorschriften fort; hierbei wird der Wert durch das Gutachten eines zugelassenen Bewertungsunternehmens und nicht durch den angegebenen Preis festgestellt. Auch wenn es nicht vorgeschrieben ist, kann ein unabh\u00e4ngiges Wertgutachten bei einem hochwertigen Erwerb sinnvoll sein.<\/p>\n Die wichtigste staatliche Abgabe ist die Grundbuchgeb\u00fchr in H\u00f6he von 4 Prozent des angegebenen Kaufpreises. Sie setzt sich aus einem K\u00e4uferanteil von 2 Prozent und einem Verk\u00e4uferanteil von 2 Prozent zusammen. Die Parteien k\u00f6nnen wirtschaftlich vereinbaren, dass eine Seite einen gr\u00f6\u00dferen Anteil tr\u00e4gt. Bemessungsgrundlage ist der angegebene \u00dcbertragungspreis, der den f\u00fcr die Immobiliensteuer festgesetzten Wert nicht unterschreiten darf.<\/p>\nIII. Ablauf des Erwerbs und Zeitpunkt des Eigentums\u00fcbergangs<\/h2>\n
IV. Grundbuch- und kommunalrechtliche Pr\u00fcfung<\/h2>\n
Pr\u00fcfung des Grundbuchs<\/h3>\n
Unterlagen der Gemeinde, Iskan und nicht genehmigte \u00c4nderungen<\/h3>\n
Bauliches Risiko und Erdbebengefahr<\/h3>\n
V. Zahlung, Devisenumtausch und Transaktionsunterlagen<\/h2>\n
Devisenkaufbescheinigung und Zeitpunkt der Zahlung<\/h3>\n
Unterlagen, Dolmetscher und Vollmachten<\/h3>\n
Wertgutachten<\/h3>\n
VI. Erwerbskosten im Jahr 2026<\/h2>\n